[권강수의 분양현장 탐방] 경기도 화성시 향남 ‘KT 시네마’ 상가

T&S산업개발은 경기도 화성시 향남2택지지구 중심상업용지 35-3·4·5에 대규모 상가인 ‘KT 시네마(KT cinema)’ 상가를 분양한다.
이 상가는 대지면적 3248.9㎡, 연면적 2만4196.25㎡, 지하 3층~지상 10층, 지하 3층~지상 8층, 총 2개동 규모다. 향남2지구 로데오거리 분수광장 중심 코너에 위치하며, 이 일대 최대 규모(4개층(7~10층) 5개관 750석)의 롯데시네마가 들어선다.
분양관계자는 “추천업종으로 저층(1~2층)은 약국, 편의점, 은행, 브랜드의류, 커피전문점, 이동통신, 화장품, 부동산 등이 좋고, 고층(3~6층)은 치과, 내과, 안과, 한의원, 프랜차이즈, 레스토랑, 사무실, 클리닉, 세무사, 법무사, 미용실, 노래방, pc방 등이 유망하다”고 말했다.
분양가는 1층 기준으로 3.3㎡당 2500~2800만원선으로 인근 분양상가 보다 저렴하다는 평이다. 계약금 20%, 1차 중도금 20%, 2차 중도금 20%, 잔금 40%(입주시) 계약조건이다. 준공은 2016년 4월 예정이다.

상권분석
향남읍 개발 지역은 크게 향남 1지구와 향남 2지구로 나뉜다. 향남 1지구 면적 약 169만2208.26㎡, 인구 3만1450명, 공동·단독주택 포함 총 1만593가구다. ‘KT 시네마’ 상가가 들어설 향남 2지구는 면적 약 317만6009.92㎡, 인구는 4만1134명, 공동·단독주택 포함 총 1만6314가구다.
향남2지구는 향남1지구보다 1만여명, 6000여 가구가 더 많고 상업용지는 약 2배 더 크다. 그리고 주변에는 발안시가지와 향남제약공단, 발안지방산업단지, 현대·기아자동차 공장 등 대기업과 대학교, 화성시청 등 교육·행정기관과도 가깝다.
3028명의 고용인원과 국내 의약품 60% 생산하는 향남제약일반산업단지가 향남면 인근에 위치했다. 또한 발안 일반산업단지를 포함하면 총 350여개 기업과 고급 인력 8000여명의 배후수요도 높을 것으로 예측된다.

교통환경
‘KT 시네마’ 상가는 교통의 요충지인 경기도 화성시 중심부에 위치했다. 서해선 복선 전철(2019년 개통), 신분당선·서해선 연장검토(호매실~향남, 향남역~오산~동탄) 등의 개발계획이 있으며 향남역이 개통되면 서울까지 1시간 이내로 진출입이 가능해진다.
이렇게 되면 향후 향남역은 분당선, 신분당선, 서해선 복선 전철 등이 통과하는 트리플 역세권으로 발돋움 할 것이며 이 영향으로 향남역 인근 상권은 화성시 상권의 중심지가 될 전망이다.

교육 및 생활환경
향남2지구에 현재 착·완공 중인 공동주택용지 9개 블록과 인접해 있고 주변에 녹지율이 높은 근린공원들이 위치해 친환경적인 주거환경을 갖췄다. 인근에 화원초등학교, 한울초등학교, 항일고등학교, 한국폴리텍대학 등이 있다.
향남1지구에 홈플러스 화성 향남점이 위치해있고 현장인근 이마트가 올해 안에 착공 예정에 있어 생활환경과 쇼핑에 큰 도움이 될 것으로 보인다.

개발호재 및 투자가치
향후 중심상업지역 개발완료시 향남1,2지구의 메인상권이 될 것으로 예상되며 복합시설용지 까지 개발이 되면 총 11만4050.1㎡로 대규모 상업 중심지역으로 변모될 가능성이 높다.
향남1지구에 없는 1종 유흥이 향남 2지구에 허가가나 향남지역의 대표상권이 될 것으로 예상된다. 서해복선전철도 착공 중에 있어 인근 산업단지까지 접근이 더욱 용이해질 것이다.
뿐만 아니라 현대·기아 자동차 연구소와 공장이 인접해 있어 향남2지구에 약 1000명의 관련 직원들이 거주하고 있다. 기타 약 3000여개의 공장이 있는 소비의 중심지이기 때문에 상권의 활성화에 큰 도움이 될 것으로 보인다.

권강수 이사 총평
1%대 초저금리가 수익형 부동산시장에 호재로 작용하고 있다. 시중 금리보다 높은 임대수익을 얻을 수 있어 최근 투자자들이 늘고 있어서다.
더불어 정부의 규제완화에 대출 이자 부담까지 줄어 많은 투자자들이 부동산으로 이동하면서 주택 매매거래량도 작년보다 40%(국토교통부) 증가했다. 건설사들과 시행사들도 임대수익을 기대할 수 있는 오피스텔, 상가, 분양호텔, 소형아파트 등을 꾸준히 내놓고 있다.
이러한 상황에 ‘KT 시네마’ 상가가 택지개발 중인 향남지구 로데오거리 중심 메인상가에 위치해 투자자들에게 관심을 받고 있다. 택지개발지구의 상가들이 개발이 완료되는 시점에 다량의 인구유입으로 풍부한 고정 수요를 확보 할 수 있다.
또한 향남지구에 처음이자 마지막으로 들어오는 극장으로 업종 중복이 없다는 것도 메리트다. 교통편의를 극대화 해주는 트리플 역세권 등은 내·외부의 교통편의와 접근성까지 늘려줘 상가 활성화에 결정적 역할을 할 것으로 예상된다.
유통업계 용어인 '샤워효과(shower effect)'도 제대로 누릴 것으로 보인다. 샤워효과란 영화관람, 음식점, 기타 행사 등 특정 목적으로 상가를 찾은 소비자가 다른 형태의 소비행위를 이어가는 것을 말한다. 결국 인접 상가까지 매출이 늘어나는 긍정적인 효과를 갖고 있다.

위와 같은 이유로 입주 후 상권이 활성화 될 무렵에는 상가의 가치 상승도 함께 기대해 볼 수 있다. 이를 뒷받침하듯 코엑스 몰, 잠실 롯데월드 등 대형 멀티플렉스 입점 상가는 공실률도 적고 임대수익률도 높기에 프리미엄이 붙는 경우가 대부분이다.
주변의 대기업, 공장, 산업단지, 대학교, 행정기관 등과도 가까워 더욱 생활에 편의를 느낄 수 있다. 다만 부동산에 투자한다는 것은 단순히 은행에 돈을 맡기는 것과는 다르다.
상가는 역세권을 제외한 건물이 활성화 되려면 입주 후 적어도 2년 이상 길게는 5년 이상의 기간이 필요하기도 한다. 선임대 상가가 아닐 경우 만약을 대비해 공실발생시 대출이자와 관리비 부담까지도 생각해야 된다.
수익형부동산 중 투자금액이 높은 상가는 저금리시대라 할지라도 대출은 50% 이하로 설정 하는 것이 좋다. 투자가 잘 될 경우는 수익률이 높게나오지만 리스크도 그만큼 크다. 하반기 미국 금리가 인상될 경우 국내 금리도 인상될 가능성이 높다.
부동산의 유형에