[권강수의 분양현장 탐방] ‘고덕 래미안 힐스테이트’ 아파트

삼성물산과 현대건설이 서울시 강동구 고덕동 670 일대에 ‘고덕 래미안 힐스테이트’를 분양 중이다.
이 단지는 지하3층~지상35층 51개동, 총 3658세대 전용면적 기준 59~192㎡로 구성된 대단지 아파트로, 연면적이 63빌딩의 4배 규모인 688,500㎡에 달한다.
시공사는 삼성물산과 현대건설이 맡아 브랜드 파워도 갖췄다.
주변의 근린공원과 산 조망이 가능하며(일부세대) 95%의 맞통풍구조, 테라스하우스를 제외하고 단지 전체동이 1층이 없는 필로티로 설계됐다. 총 주차대수 6140대와 10cm 이상 더 넓은 주차공간, 100%지하주차로 지상에 차가 없는 공원형 단지(조경률 44.32%)로 조성했다.
여기에 약 9,917.4㎡의 중앙공원을 기준으로 벚꽃길, 숲속산책로, 체험형 수경공간, 생태육교(에코브릿지), 공원길에 공원 등도 조성해 쾌적함을 한층 더했다.
또 8595.08㎡ 규모의 커뮤니티시설로 강남 유명 아파트 단지보다 편리한 여가 생활이 원스톱으로 가능하다. 각종 스마트시스템과 층상 배관 설계로 욕실 층간 소음을 줄여 입주민의 치안과 편의성도 생각했다.
계약금 10%만으로 입주이전까지 비용부담이 없고 견본주택은 서울 송파구 문정동 래미안갤러리에 위치해 있다. 견본주택 방문 시 전화상담예약 후 방문하면 선착순 동·호수 지정선택이 유리하다. 입주는 2017년 2월 예정이다.

상권분석
고덕역 근처는 대치동 못지않은 교육환경을 가지고 있는데 현재 강동교육청에 등록된 명일동 내 학원수가 강동구 전체 학원 중 약 20%를 차지하며 7개의 학교가 고덕, 명일동에 위치해 중·고생 이상 자녀를 둔 가족이 많다.
삼환, 우성, 현대, 신동아, 한양아파트 등 주변에 27,000여세대의 주거타운으로 탄탄한 배후수요를 가지고 있다. 고덕 상업업무복합단지와 강동첨단업무단지 등의 첨단산업단지가 자리를 잡으면 추후 자족도시로 발전 할 것이라는 기대감도 높다.

교육 및 교통환경
단지 주변에 묘곡초, 명일중, 배재고, 한영외고 등 우수한 학군이 밀집해 있다. 또한 명덕초, 배재중, 고덕중, 강일중, 성덕여중, 광문고, 명일여고, 선사고, 강동고, 성덕고 등도 인근에 위치해 있다.
주변 유흥업소, 유해시설이 없으며 암사동학원가, 명일동학원가 등 사설학원가가 잘 형성되어있다. 강동구 내에서 학군 선호지역에 속해 있어 학부모들에게 관심도가 높다.
고덕동 초입에 위치해 교통이 편리하고 암사대교가 개통되면 올림픽대로, 천호대로, 강변북로 등 주요 도로가 한층 진입이 수월해져 강남 주요지역은 물론 서울 시내 어디든 이동이 편리하다.
지하철 5호선 고덕역이 도보로 5분이면 이용 가능하며 지하철 9호선 연장(2020년 예정)과 인근에 8호선(2017년 예정)으로 잠실, 종로, 여의도 등 서울 주요지역과도 접근이 용이하다.


인근에 이마트, 홈플러스(강동점), 경희대학병원, 현대백화점(천호점), 롯대백화점(잠실점), 강동아트센터, 온조대왕 문화체육관, 고덕산림욕장, 서울암사동유적, 강동문화원 등의 편의·문화시설이 있다.
또한 고덕산, 고덕생태공원, 한강시민공원, 암사생태공원, 까치근린공원, 두래근린공원, 송원근린공원, 샘터공원, 명일공원, 상일동산, 원터근린공원, 길동공원, 강동아름숲, 천호공원 등이 주거환경을 쾌적하게 해준다.

개발호재 및 투자가치
전용면적 기준 59~192㎡ 중 환금성이 좋은 85㎡ 이하 중소형 비율이 전체의 68%를 차지한다. 건폐율은 19.94%로 설계 돼 단지 내 조경 및 동간거리가 넓다.
분양가 상한제 심사가격 2084만원에 비해 3.3㎡당 134만원 낮은 1950만원으로 저렴하고 향후 고덕지구 재건축 예정단지 예상 분양가가 2100만원 이라는 점에서 시세차익이 전망된다.

권강수 이사 총평
작년 9.1부동산 대책 중 택지개발촉진법의 폐지로 도시 개발 등을 통한 수요자 위주의 공급으로 변경되었다. 재건축· 재개발 규제는 줄어들어 굳어있던 부동산시장에 활기를 불어 넣었다.
올해는 낮아진 금리의 동결과 정부의 정책완화가 맞물리면서 신호탄을 터트렸다. 여기에 최근 1% 초저금리 수익공유형 모기지, 2%대 저금리 대출상품과 극심한 전세난으로 봄 부동산 시장의 분양 열기는 어느 때보다 포근하고 따뜻하다.
실수요자와 투자자는 옥석을 가리기 바쁘며 새해 부동산시장은 택지개발이 아닌 재건축, 재개발 지역이 강세일 것으로 보인다. 여기에 특히 브랜드 파워를 갖춘 대단지아파트를 중심으로 고정수요가 안정적이고 유동인구가 많은 자족도시지역에 더욱 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

KB국민은행에 따르면 2월 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)은 1월 70.2% 보다 0.4% 포인트 상승한 70.6%로 집계됐다. 이는 조사가 시작된 1998년 12월 이후 사상 최고치를 기록했다.
고덕동은 강동구 중 학군 선호지역에 속해 있어 학부모들에게 관심도가 높고 본 현장은 2009년 이후 5년 만에 첫 재건축 아파트로도 관심이 많다. 앞으로 재건축이 계속 이루어 진다는 것을 감안한다면 실수요자나 투자자에게 좋다.
또한 주거 밀집지역인 경우 일반적으로 시세가 크게 떨어지지 않는데 주변 27,000여세대의 주거타운에 위치해 안정적이다. 인근 고덕 상업업무복합단지, 강동첨단업무단지 등의 첨단산업단지로 탄탄한 배후수요도 가지고 있어 기대가치가 높다.
주변에 교통망을 비롯한 각종 생활문화, 편의시설 등의 인프라가 좋다는 것, 교통, 교육시설, 조망권이 좋다는 것이 장점으로 작용할 것으로 보여 진다.
다만 대단지아파트는 대로변 길가보다 소음이 없는 단지 안쪽이 좋고, 저층·옥상이 아닌 중간인 로얄층, 조망이 좋은 곳이 수요가 많아 후에 시세차익을 볼 수 있다. 학군, 학원, 교통, 상가 등도 인접해 있는지 알고 들어가야 한다.
대단지 아파트는 경제적 이점이 많을 뿐 아니라 향후 지역 랜드마크 아파트로 자리매김할 가능성이 높기 때문에 이왕 내 집을 마련할거라면 하나라도 더 많은 인프라를 갖춘 아파트 단지를 노려보는 것이 좋다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]