[정인택의 부동산돋보기] 1차->2차산업 부흥 이끈 산단개발, 그 시작은?

우리나라가 산업의 발전에 매진해 개발도상국가로 진입할 수 있었던 근간은 공업단지개발사업 때문이라 해도 과언은 아니다.
1차 산업에서 2차 산업으로 점차 옮겨가던 시점인 지난 1973년 12월 정부는 ‘산업기지개발촉진법’을 제정했다. 또 기존의 한국수자원개발공사 기능에 산업기지건설기능을 추가한 ‘산업기지개발공사’를 설립하기에 이른다.
이후인 1974년 산업기지개발공사는 경남 창원, 경북 여천·구미, 울산 온산 등지에 산업기지를 지정하고 개발에 박차를 가한다.
하지만 얼마 지나지 않아 여러 문제가 발생한다. 방대한 자금수요 인해 자체자금 없이 입주기업체의 선수금과 정부지원에 의한 국민투자기금으로 정부사업을 위탁 시행했기 때문이다.

↑ [여천·옥포 등 4개 산업기지 478만평 추가 지정 소식을 알리는 매일경제 1977년 12월 9일자 지면.(파란색 네모 부분이 해당 기사) 자료 네이버 뉴스라이브러리]

중앙정부의 특별회계사업 방식에 따른 사업운용의 경직성으로 산업단지의 원활한 공급이 곤란해지자 정부는 개발방식을 바꾼다.
일단 1987년 11월 ‘한국수자원공사법’ 의결로 수자원공사는 산업기지 및 특수지역 개발사업의 근거를 삭제했다. 단, 시행 중인 사업은 계속 수행 및 완료토록 했다.
이런 조치를 통해 공업단지조성사업은 사실상 한국토지개발공사(이하 토지공사)로 일임해 토지공사로 일원화되는 긍정적인 효과를 거둔다.

LH의 택지개발 이익, 타 지역 투자하는 ‘교차보조’ 방식
산업기지 개발기능을 전담하게 된 것은 수익창출이 상대적으로 용이한 택지개발 사업부문에서 발생하는 개발이익을 타 지역에 투자하는 ‘교차보조’가 전제로 깔려 있었다.
매립 등 개발기간이 장기간인 산업단지의 경우 자금의 회수기간이 길어 단지규모가 방대할수록 자금부담은 더욱 증대되는 부작용이 있었다.
또한 산업단지조성에 필요한 입지⟶입주업체지정⟶조성⟶관리⟶운영 등 일련의 과정 중 사업시행 공공기관이 담당하는 기능은 ‘조성’의 단계에 국한된다는 문제점도 있었다.
그러나 경제 산업적 배경과 국토의 균형발전이라는 나라의 근간인 국가경영 차원에서 국가공단개발의 책무로 공단개발의 첫 삽을 뜨게 된다.
조성원가의 체계도 몇 번의 변천과정을 거쳤다. 1987년 6월까지는 주거용지나 공업용지 모두 택지개발촉진법 시행규칙에 따라 조성원가는 직접비+간접비+건설이자로 구성돼 있었다.
그러나 택지개발촉진법(이하 택촉법) 시행규칙의 개정으로 조성원가 내용 중에서 건설이자가 제외됐다. 하지만 자기자본에 대한 기회비용까지 조성원가에서 제외됨으로 자본잠식의 가능성을 내포하고 있었다.
택지의 경우는 중산층용 단독택지와 상업용지 입찰의 방법으로 손실을 보충할 수 있으나, 공업용지는 대부분 조성원가 기준으로 공급하기 때문에 자본잠식의 가능성이 높았다.
1987년 6월 택촉법 시행규칙 개정 내용에 따라 건설이자가 조성원가 내용 중에서 삭제됐으나 공업용지는 조성원가에 건설이자 대신 자기자본비용을 가산한 가격으로 공급할 수 있게 했다.

조성원가에 자기자본 비용을 가산한 가격으로만 공급할 경우 공급가격이 인근지가보다 현저히 낮을 때에는 입주업체에게 지나친 특혜를 주는 불합리한 결과가 되어 그대로 적용하기 곤란한 사례가 다시 발생했다.
이에 대처해 1988년 6월 관계부처와 협의해 지가변동률을 적용한 가격으로 공업 용지를 공급할 수 있도록 탄력성 있게 공업용지 공급체계를 구성하기에 이른다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 이미연 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다. 현재 도시개발, 마케팅, 인력개발 등에 대한 강연을 진행하고 있다.