경매시장 ‘승자의 저주’ 피하려면?

↑ [서울중앙지법 경매법정 모습. 사진출처 매경DB]

#노후를 준비하던 회사원 전모씨는 고향에서 멀지 않은 강원도 강릉시 대전동의 토지 물건에 처음으로 경매입찰해 약 2억5800만원의 최고가로 낙찰받았다.
그러나 해당 물건 지역 근처에 살고 있다는 2위 입찰가와의 가격차이가 약 3000만원으로 꽤 큰 금액인 것을 확인한 전씨는 승자가 됐음에도 불구하고 찝찝한 마음을 지우지 못했다.
2014년 법원경매에서 낙찰된 각 용도별 부동산 중 낙찰가와 2위 입찰가와의 격차가 가장 큰 것은 토지였고, 차이가 가장 작은 것은 아파트로 나타났다. .
부동산경매정보사이트 부동산태인이 지난해 경매 낙찰된 주거시설, 토지, 상가, 공장 물건 5만8910개의 낙찰가와 2위 입찰가를 조사한 결과, 낙찰가 대비 2위 입찰가 비율이 가장 낮은 것은 90.87%를 기록한 토지인 것으로 집계됐다.
이는 1위 낙찰가액이 2위 입찰가액에 비해 9.13% 높은 가격이라는 뜻으로 이 비율 수치가 낮을수록 1, 2위 입찰가 격차가 적음을 의미한다. 이어 아파트가 96.89%, 다세대·다가구 등 주거용 부동산은 94.58%, 공장용지는 93.55% 순으로 나타났다.

앞서 전씨가 매입한 토지 낙찰가와 실제매매사례별 매매가액 정보를 보면 주변 매매사례 입지 측면에서 낙찰건과 물적 유사도가 높은 것은 물건 C와 D다.
물건 C, D는 낙찰건 인근거리에 있고 토지이용계획 정보가 일치해 낙찰건과 직접 비교가 가능하다. 반면 물건 A, B는 낙찰건과의 거리가 제법 멀고 토지이용계획 정보가 상이하며 입지 측면에서 낙찰건보다 우월해 직접 비교가 불가능하다.

↑ [전씨가 매입한 토지 위치]

단위면적당 가격을 보면 본 건은 2만6000원 선으로 물건 C보다는 1만원 가까이 높은 가격으로 매입됐으며, 물건 D보다는 무려 3.7배 이상 높다. 즉 낙찰자는 주변 실제매매사례에 비해 상당히 높은 가격으로 이 물건을 매입했다고 평가할 수 있다.
부동산태인 정다운 연구원은 “이는 입찰자에게 해당 지역에 대한 실거래가 매매동향 정보가 없거나 낙찰자 고유의 토지 사용의지가 다른 입찰자들보다 적극적인 경우”라며 “그러나 이 지역은 경매 외에도 일반 매물량이 많아 전자에 무게가 실린다”고 설명했다.
만약 철저한 현장조사를 했거나 실거래가정보서비스 조회를 통해 적정가격 정보를 알았더라면 이 정도까지 차이가 나지는 않았을 것이라는 게 정 연구원의 설명이다.
물론 토지 중에도 가격 차이가 거의 미미한 경우가 존재한다. 토지는 지역성이 강한 부동산이기 때문에 해당 물건 토지가격 사정에 밝은 현지인들 간 경쟁이 붙는 경우 1위 입찰가와 2위 입찰가가 초박빙을 보이는 상황도 연출될 수 있다.
아울러 1위 낙찰가와 2위 입찰가의 차이를 차액으로 볼 때, 격차가 가장 큰 부동산은 42억9900만원을 기록한 부산 강서구의 잡종지였다. 이 물건의 낙찰가는 77억원이었는데 2위 입찰가 대비 무려 126% 이상 더 비싼 가격이었다. 그러나 이 물건의 경우 채권자가 직접 경매에 참여해 낙찰받은 건으로 일반적인 경우와는 차이가 있었다.
정 연구원은 “부동산 거래 전 해당 물건을 과하게 비싸게 사거나 너무 저렴하게 팔지 않기 위해서 가장 중요한 정보는 실거래가”라며 “특히 입찰자 개인 차원에서 가치평가가 어려운 지방토지, 공장, 비주거용 부동산 등에 투자하거나, 재산분할 소송에 휘말려 시세정보를 파악해야 하는 경우라면 시간과 비용이 들더라도 실거래가 정보를 참고해서 가격을 정하는 게 현명하다”고 조언했다.
[매경닷컴 이미연 기자]