2015년 새해 벽두, 서울 재건축 아파트값 강세

신년부터 서울을 비롯한 수도권 아파트값이 일제히 상승했다.
2014년 말 '부동산3법' 통과의 수혜를 입은 강남권 재건축 아파트가 상승세를 견인했다. 한편 서울 아파트 전셋값 오름폭은 더욱 커졌다. 학군수요와 본격적인 재건축 이주수요는 전셋값 상승세에 기름을 끼얹는 형국이다.
특히 강남권 재건축아파트 이주 움직임에 주변 재건축 아파트 전셋값이 크게 반응하는 모습이다.
최근 강남4구 아파트 전셋값 추이를 살펴보면, 재건축 아파트의 전셋값 상승률이 재건축을 제외한 일반 아파트의 전셋값 상승률보다 훨씬 큰 것으로 나타났다. 이는 재건축아파트와 일반아파트의 전셋값 차이 때문이다.

↑ 강남4구, 재건축 VS 비재건축 아파트 전셋값 변동률 [자료: 부동산114]

강남4구 재건축 아파트의 호당 평균 전세가격은 3억7392만원임에 비해 일반 아파트의 호당 평균 전셋값은 5억2096만원으로 일반 아파트의 전셋값이 약 1억4704만원 가량 비싸다.
따라서 이주 대상 재건축 아파트에 거주하고 있는 세입자들의 전셋값으로는 인근의 다른 재건축 아파트나 저렴한 다세대나 연립주택으로 옮길 수 밖에 없는 상황이다.
업계에 따르면 금주 서울 아파트 매매시장은 재건축 아파트가 0.13% 오르며 전체적인 상승세를 이끌었다.
2014년말 부동산3법 국회 통과 이후 향후 아파트 시장에 대한 기대감이 반영된 탓이다. 매도인들이 매도희망가를 올리고 있지만 매수자들은 추격매수 대신 향후 가격추이에 촉각을 곤두세우며 관망세를 유지하고 있다.
반면 신도시는 실수요 위주의 움직임은 있었지만 가격변동 없이 보합세를 보였고 경기·인천(신도시제외)은 광명, 안양 위주로 매매전환이 이뤄지며 0.01% 소폭 상승했다.
전세시장은 겨울 비수기임에도 불구하고 상승세가 이어지고 있다. 서울은 재건축 이주 수요가 본격적으로 움직이기 시작하며 0.19% 상승률로 지난 주보다 오름폭이 더 커졌다.
신도시도 평촌, 분당, 광교를 중심으로 전셋값이 올라 0.03% 상승했고 경기·인천(신도시제외)은 인천 송도 경제자유구역 내 아파트 등이 전셋값 상승을 주도하며 0.06% 올랐다.

매매, 부동산3법 통과 후 '훈풍'
서울은 △강남(0.09%) △금천(0.09%) △송파(0.07%) △강동(0.06%) 순으로 올랐다. 부동산3법 국회통과 이후 일부 급매물의 회수가 이어지고 있는 반면 매수자들은 선뜻 시장에 뛰어들지 못하고 관망 중이다. 반면, ▽강서(-0.06%) ▽마포(-0.01%)는 하락해 대조를 보였다.
신도시는 전반적으로 조용한 분위기다. △김포한강(0.03%)만 오르고 나머지 지역은 모두 보합세를 보였으며, 경기·인천은 △광명(0.05%) △고양(0.02%) △시흥(0.02%) △안양(0.02%) △용인(0.02%) 순으로 상승했다.

↑ 수도권 매매-전세 주간 가격 변동률 추이 [자료: 부동산114]

전세, 재건축 이주 및 학군 수요로 상승세
서울은 △강동(0.76%) △금천(0.37%) △강서(0.31%) △강남(0.30%) △중랑(0.25%) △송파(0.24%) 순으로 전셋값이 상승했다. 겨울 이사비수기임에도 불구하고 재건축 이주와 학군 수요가 맞물리면서 서울 25개 자치구 가운데 17개구가 두자릿 수 전셋값 상승률을 기록했다.
신도시는 전세 대기수요까지 있으나 매물이 출시되지 않아 강추위에도 불구하고 오름세가 계속 이어지고 있다. △평촌(0.07%) △광교(0.06%) △분당(0.06%) △김포한강(0.05%)순으로 전셋값이 상승했다.
경기·인천은 △인천(0.15%) △용인(0.10%) △수원(0.09%) △김포(0.05%) △남양주(0.05%) △시흥(0.04%) △고양(0.03%) 순으로 상승했다.
[매경닷컴 이미연 기자]