제주 분양형 호텔 투자, 이젠 똑똑하게

↑ [제주도 성산일출봉. 사진 제주도]

몇 년 동안 제주도에 불고 있는 ‘분양형 호텔’ 열풍에 10% 이상의 높은 수익률을 기대하고 투자에 나섰던 이들이 최근 밤잠을 설치고 있다. 급증한 공급량이 수익률에 악영향을 줄까하는 우려 때문이다.
실제 지난 2012년 생활 숙박업이 합법화되며 호텔 객실이 개인 등기 대상이 되면서 불기 시작한 제주도 호텔 투자 열풍은 현재진행형이다.
한국은행의 기준금리 인하에 따라 은행금리가 2%대에 머물러 있고, 오피스텔 수익률도 약 5% 남짓인데 비해 10~12% 확정수익률이 나오는 제주도 분양형 호텔은 투자자들이 지갑을 열기에 충분했다.
공급도 봇물을 이루고 있다. 현재 제주에서 분양 중이거나 분양 예정인 호텔은 어림잡아도 10여 개에 이른다. 다행인 점은 예전의 ‘묻지마’ 투자보다는 ‘옥석’을 가리는 깐깐한 투자자가 늘었다는 것이다.
업계 전문가들은 “이처럼 높은 수익률을 지급하는 기간은 보통 1년 또는 2년 동안 뿐인 물량이 대부분이며, 보장기간 이후는 객실 가동률이나 호텔 부대시설에서 얻는 수익 등 호텔 운영실적에 따라 달라진다”며, “분양형 호텔이 확정수익 보장기간은 물론 지속적인 운영수익금을 지급할 수 있을지는 시행사 운영능력과 입지, 관광객 추이, 부대시설 특화 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 입을 모은다.

↑ [제주도 관광객 현황]

최근도 중국인을 포함해 늘어나는 관광객으로 숙박시설이 부족하다는 주장과 공급 과잉이라는 우려가 교차하는 가운데 제주 분양형 호텔이 저금리 속 투자처로 다시 관심을 받고 있다.
분양형 호텔은 투자 진입 장벽이 낮아 1억~2억원대 투자금을 확보한 사람이면 누구나 노려볼 수 있다. 하지만 10% 이상의 높은 수익률을 얻기 위해서는 계약전 여러 가지 확인해야할 것들이 있다.
믿을 만한 운영사가 맡았는지, 입지는 어떤지, 비용 산정은 온전하게 됐는지가 핵심이다.
입지 분석 시에는 관광객 유치에 유리한지, 편의시설이 밀집돼 있는지, 공항 접근성과 주변 관광시설 포진 여부 등을 체크해야 한다. 주변 호텔 객실 가동률 현황 분석을 기반으로 향후 예상 가동률을 점검하고 가동률이 70%에 미치지 못하면 투자 대상에서 제외해야 한다.
운영사 점검도 중요하다. 분양형 호텔은 객실 매출에 연동해 수익금을 지급받는 형태여서 결국 호텔 운영사 능력에 의해 수익률이 좌우된다. 따라서 브랜드와 운영능력이 검증된 운영사를 선택해야 실패를 줄이는 방법이다.
숙박시설은 주기적으로 내부를 리모델링해줄 필요가 있는데 이 비용이 수익률 계산 시에는 포함되지 않는다는 점도 감안해야 한다.
FR인베스트먼트 안민석 연구원은 “분양형 호텔은 다른 수익형 부동산처럼 1년 단위로 임차인과 임대계약을 맺는 것이 아니라 시행사와 그 위탁을 받은 운영사에 모든 임대 관리를 맡기고 매출에 따른 수익을 지급받는 방식”이라며, “호텔에 최대한 많은 방문객이 투숙해야만 고수익을 얻을 수 있는 구조이기 때문에 운영사의 전문성이 낮을 경우 객실 가동률이 떨어지면서 투자 수익률이 하락할 수 있다”고 조언했다.
또 제주도는 중국인 관광객의 비중이 높아 다른 지역에 비해 안정적인 수익을 기대할 수 있지만, 향후 대외변수 등으로 관광 수요가 감소할 가능성도 미리 따져볼 필요가 있다.
일각에서는 “공급과잉이라고 하는데 단순히 동시분양의 시장상황을 공급과잉으로만 판단해서는 안 된다”며 “입도 관광객이 1000만명을 돌파한 제주도는 노후화된 숙박시설이 대부분이고, 호텔은 턱없이 부족한 실정”이라고 말한다.

이런 와중에 제주도 관광지 중 연 300만 명으로 방문자 수 1위를 기록한 성산일출봉 인근에 분양 중인 ‘제주성산 라마다 호텔’이 눈길을 끈다. 이 호텔은 연 150만 명이 방문하는 섭지코지와 우도로 연결되는 성산항도 가깝다.
무엇보다 제주도에 공급했거나 공급 중인 분양형 호텔 중 유일하게 PF(Project Financing) 방식으로 추진, 공사비를 확보했기 때문에 분양대금을 유용해 발생하는 소위 ‘먹튀’ 논란을 사전에 잠재웠다.
또 호텔 준공 후에는 세안텍스가 호텔 운영을 맡는다. 세안텍스는 전국 70여개의 호텔 및 건물을 관리하고 있으며 한국신용평가의 신용등급이 BBB-로 업계 세손가락에 꼽히는 것으로 알려졌다.
브랜드도 빼놓을 수 없다. 전 세계 17개 브랜드 및 60여 개국, 약 7000여 개 호텔을 보유한 세계적인 호텔기업 윈덤그룹 라마다 계열의 앙코르 브랜드를 사용해 브랜드 인지도는 물론, 객실가동률을 끌어 올린다는 계획이다.
객실은 위치에 따라 성산일출봉, 한라산, 섭지코지, 올레길의 조망이 가능하다. 또 제주에서는 유일하게 전 객실에 테라스를 설치해 조망을 한층 더 돋보이게 했다. 외관은 제주를 상징하는 현무암 대리석으로 마감한다.
옥상에는 옥상 스카이 풀(Sky pool)과 루프탑 바(Roofed Bar)를 조성해 수영과 칵테일을 즐기면서 성산일출봉과 섭지코지를 감상할 수 있도록 했다. 또 연회장, 휘트니스 센터, 비즈니스 센터 등의 부대시설도 갖춰져 투자수익률과 직결되는 객실가동률이 연중 계속될 것으로 예상된다.
분양사인 핀파트너스 조준모 상무는 “제주성산 라마다 호텔은 투자부담을 최소화하기 위해 객실을 소형면적으로 구성했다”며 “실투자금 대비 연 11% 확정수익률 보장과 중도금 50% 무이자 융자를 실시하고 있어 투자자들의 수익률 극대화와 초기 자금부담을 줄였다”고 말했다.
[매경닷컴 조성신 기자]