세금 좀 더 거두려다 전세난 심화 우려

↑ 다가구주택 밀집 지역인 경기도 용인시 죽전동의 한 주택가 모습. [매경DB]

#지난해 직장을 은퇴한 김 모씨(58)는 서울 하왕십리동에 지하 1층~지상 2층, 대지면적 132㎡ 다가구주택을 7억5000만원에 매입했다. 취득세와 중개수수료, 등기비용 등을 합쳐 총 투자금액은 7억7000만여 원. 세를 줄 수 있는 공간은 스리룸 1개, 투룸 2개, 원룸 3개 등 모두 6개다. 직장인과 대학생 등에게 세를 줘 임대보증금 2억원과 매달 월세 300만원을 챙기지만 세금은 단 한 푼도 내지 않는다. 공실을 감안해도 연 4~5% 수익을 올리고 있다.
김씨는 “원래 2층짜리 다세대주택이었는데 2층에 살면서 1층을 전세 주다 보니 2주택자로 분류돼 세금을 내는 게 부담이었다”며 “월세를 받으면서 세금 걱정이 없는 다가구주택이 낫겠다 싶어 전환했는데 만족스럽다”고 말했다.
앞으로 김씨처럼 ‘세테크’를 노린 다가구주택 투자가 힘들어질 가능성이 없지 않다. 정부가 그동안 임대소득 과세의 ‘구멍’으로 지적되던 다가구주택에도 과세의 칼을 빼들었기 때문이다.
다가구주택은 다세대주택과 달리 1주택으로 간주돼 월세를 아무리 많이 받아도 보유자가 집을 한 채(공시가격 9억원 이하)만 갖고 있다면 임대소득을 내지 않았다. 국토교통부의 2013년 건축물 현황에 따르면 전국 다가구주택 수는 52만5322동이나 된다. 2012년 주거실태 조사에서도 다가구주택에 거주하는 전·월세 세입자 가구가 141만5277가구에 달하는 것으로 조사됐다.
저금리 여파 등으로 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 단독·다가구주택 거래량이 올해 들어 크게 늘었다. 10일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 기준 서울 단독·다가구주택 거래량은 1만2019건으로 올해 들어 매달 1000건 넘게 거래되고 있다. 이 같은 추세라면 올해 연간 거래량은 2009년(1만4020건) 이후 5년 만에 최대가 될 전망이다.

시장에선 우려의 목소리가 터져 나오고 있다. 전세난이 심화되는 상황에서 임대주택 수급을 고려하지 않고 ‘세금 형평성’ 잣대만으로 과세에 나서면 시장에 미치는 악영향이 더 크다는 게 부동산 전문가들 지적이다. 임대주택 공급에는 다가구주택이 효과적인데 집 한 채에서 거둬들이는 수익이 과거처럼 크지 않은 상황에서 정부가 다가구 임대소득 과세를 강행하면 소규모 임대주택 공급을 위축시켜 전세난을 가중시킬 것이란 얘기다. 이남수 신한은행 서초PWM센터 팀장은 “정책은 타이밍이 중요한데 전세난이 사회문제로까지 대두되는 시점에 다가구 과세 방안이 나오는 것은 혼란만 초래할 것”이라고 꼬집었다.
임채우 국민은행 부동산 전문위원도 “이번 과세 검토는 ‘제2의 2·26대책’”이라며 “일종의 틈새시장인 9억원 이하 단독·다가구까지 과세를 확대하면 수요가 위축되는 것은 불 보듯 뻔하다”고 말했다. 임 위원은 이어 “어차피 세금을 물게 된다면 단독·다가구를 사더라도 상가로 용도 변경이 가능한 물건에만 투자하게 될 것”이라며 “또 집주인은 늘어난 세금만큼 월세나 보증금을 올려 세입자에게 세금을 전가하게 될 것”이라고 덧붙였다.
여전히 비과세 대상인 아파트를 한 채 가진 1주택자와의 형평성 문제도 제기됐다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원도 “1주택자에게도 과세를 하겠다는 방침인데 아파트를 한 채 가진 1주택자 임대소득에 대한 과세는 어떻게 할 것이냐는 문제가 제기될 것”이라고 지적했다.
반면 김성수 세무법인 바른 세무사는 “다가구가 임대소득 과세 대상에서 계속 빠지면서 불법 가구 쪼개기, 임대료 폭리 등 꼼수를 취하는 집주인이 많다”며 “공평 과세 측면에서 다가구에 대한 입법적인 보완이 필요하다”고 말했다.
[고재만 기자 / 임영신 기자 / 이승윤 기자]