[권강수의 분양현장 탐방] 판교 SK 허브 오피스텔

SK건설은 경기도 성남시 백현동 529번지 일대에 판교의 마지막 대단지 오피스텔인 ‘판교 SK 허브 오피스텔’이 지하 6층~지상 8층 3개동 총 1084실 규모로 분양 중이다.
전용면적 31~84㎡ 지하 6층~지상 8층 총 3개동 1084실 규모로 조성된 판교 SK허브는 공간 활용을 극대화한 혁신평면설계를 적용했다. 또한 전용면적 84㎡ 타입 52실 중 45실의 경우 방 3개 욕실 2개를 갖춘 4베이 구조를 선보이고 있으며 1층 세대에는 4.5m의 높은 층고설계를 반영했다.
‘판교 SK 허브 오피스텔’은 교통이 편리하며 대단지 프리미엄과 저렴한 분양가, 경쟁력 등이 강점으로 작용해 투자자 및 실수요자의 호응을 얻고 있는 것으로 보인다.
관계자는 “판교로 대형 IT 기업들의 입주가 늘어나고 있으나 오피스텔 신규공급은 턱없이 부족한 상태다.”며 “향후 테크노밸리 사업에 따른 상주인구가 약 16만 명 정도로 예상되는 점을 감안하면 안전한 투자처로 부각 될 것이다.”라고 설명했다.
입주가 올해 11월 예정이기에 분양 후 바로 월세로의 전환이 가능한 것도 수익성 창출을 기대해볼 만한 이유다. 견본주택은 판교역 인근에 마련됐다.

상권분석
SK허브 오피스텔은 국내 최대 규모의 노인복지 시설이 인접해 있고 판교신도시 중심상권인 알파돔시티가 단지 맞은편에 들어서 개발의 최대 수혜지이다.
알파돔시티는 삼성동 코엑스 4배 정도인 4만평 규모의 복합쇼핑몰로 업무시설, 할인점, 호텔, 멀티플렉스, 상업시설 등이 들어선다.
또한 인근에 제생병원, 차병원, 서울대병원, 삼성병원 등이 있으며 이 외에도 현대백화점과 알파리움이 내년 입주를 앞두고 있어 수요자들의 기대감이 커지고 있다.

교통환경
판교역 SK허브는 하루 11만 명이 이용하는 지하철 신분당선 판교역이 걸어서 5분 거리의 역세권에 위치해 있으며, 신분당선을 이용해 강남권에 10분이면 접근이 가능하다.
서울 강남에서 가까운 판교는 오는 2015년 말 성남~여주 복선전철까지 개통되면 유동인구는 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 단지 가까이에 경부고속도로와 외관순환도로, 판교IC도 접하고 있어 서울 등 수도권으로의 접근성도 뛰어난다.

교육 및 생활환경
단지 내 다양한 부대시설도 갖춰진다. 휘트니스센터 등 단지 내 커뮤니티 시설이 조성되며 지역난방 및 첨단 보안시스템으로 입주민의 안전과 편의성을 강화했으며 입주민을 위한 녹지공간을 마련했다.
방 2~3개를 설치해 신혼부부나 4인 가족까지도 무리 없이 거주할 수 있도록 했으며 평면설계에 있어서도 최근 아파트에서 볼 수 있는 트렌드를 반영했다는 게 업체 측 설명이다. 또 일부 화장실에는 욕조까지 설치하는 등 아파트와 같은 생활의 편리함을 느낄 수 있도록 설계했다.
이 외에도 홈네트워크 시스템을 적용하여 방문자를 녹화, 조회할 수 있으며 에너지사용량 확인 및 조명과 난방제어도 가능하다고 한다. 또 쓰레기 이송설비까지 설계되는 등 편리성을 더했다.
또한 인근의 낙생대공원(약 34.4만㎡)이 주는 쾌적함은 판교 SK 허브 오피스텔이 일반 오피스텔과 다른 또 하나의 프리미엄이다.

개발호재 및 투자가치
현재 판교테크노밸리에는 SK케미칼, 삼성테크원, 안철수연구소 등 대기업 및 유명 정보기술(IT) 기업들이 입주해있다. 또 총 300여 개의 IT 다양한 기업체가 들어설 예정이다.
판교신도시는 수급불균형 현상으로 소형주택의 희소성이 높은 지역이다. 향후 테크노밸리 사업에 따른 상주인구를 수용해야 할 오피스텔 공급이 턱없이 부족한 실정이다.
기업체들은 오는 2015년까지 입주할 예정이고 이에 따른 수요 유입은 상주인구 약 16만 명, 유동인구가 40만 명에 이를 전망이라 미래가치가 있다고 판단된다.
전문가 말에 의하면 “현재 판교 역세권에는 분당에 비해 소형 오피스텔이 턱없이 부족한 상태이다.”며 “또한 판교엔 오피스텔이나 상업시설을 지을 수 있는 땅도 부족해 중소형 오피스텔은 희소가치가 높은 편이며, 판교 IT 전문직 종사자는 물론 강남에 직장을 둔 수요층까지 많이 찾는다.”고 전했다.

권강수 이사 총평
최근 정부의 대출규제 DTI(총부채상환비율)∙LTV(주택담보대출비율) 완화와 9.1 부동산 대책이라는 시장회복에 대한 기대감과 한국은행이 기준금리를 2.0%까지 내려 초 저금리 시대에 들어갔다. 조만간 예금금리도 인하될 가능성으로 묶여 있는 자금이 부동산시장에 인입 하는 속도가 증가할 것으로 보인다.
여기에 노인인구 증가로 연금과 함께 매달 고정적인 자금이 줄어 노후를 위한 다른 저축, 투자가 필요한 시점이다. 한국의 고령화는 세계 최고수준이다. 현재 65세 이상 노인인구가 전체 인구의 12.7%를 넘어 2060년에는 40.1%에 달할 전망이다.
수익형부동산이 활발히 움직이고 있는데 대표적으로 오피스텔, 상가, 지식산업센터(옛 아파트형공장), 분양형호텔 등을 꼽을 수 있다. 임대수익을 목적으로 하기 때문에 확보할 수 있는 입지, 배후수요가 풍부한 지역을 확인해야 한다.
그중 오피스텔은 입지와 수익률에 따라 안정적으로 평가된다. 하지만 타 지역 대비 높은 분양가와 지속적인 공급으로 인해 장기간 보유 시 가치가 다소 떨어질 수 있어 수요와 공급 측면에서 항상 미래의 투자 수익성에 대한 면밀한 검토가 필요하다.

오피스텔 투자의 초점은 시세차익보다 임대수익에 맞춰져 있고 주로 역세권에 위치하며 직장인과 신혼부부에게 인기가 많다. 이런 이유로 주변에 편의시설, 교통, 쇼핑 등 1,2인가구의 동선에 위치한 곳이 좋다.
기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자 시 자금 회수도 유리하고 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 상권 발달 가능성이 높아 투자성이 높다.
본 현장 경우 인근의 낙생대공원으로 자연환경이 좋고 신분당선 이용으로 강남 접근성이 좋다. 주거 투자에서 나홀로 아파트 보다 대단지 아파트가 선호도가 높은데 1084실로 세대수도 많아 경쟁력 있는 투자처로 전망된다.
그러나 입주투자대비 수익률을 계산해봐야 하며, 소형평형 일수록, 분양가나 매매가가 저렴할수록, 수익률은 올라간다. 그러니 투자자는 조금 귀찮더라도 직접 발품을 팔아 회전율과 공실률을 확인해야 한다. 회전율과 밀접한 공실률 역시 5%이내라면 안심할 수 있다.
또한 오피스텔은 업무시설로 분류되어 1가구 2주택에 포함되지 않아 취득, 보유, 양도시 세금혜택과 절세방법을 미리 알아 둬야한다. 임대사업자나 주택임대사업자로 등록 했을 시 혜택을 받을 수 있어 세금혜택은 곧 수익률과도 연관되기 때문에 꼼꼼하게 확인해야한다.
오피스텔 분양가 책정방식은 아파트와 달리 ‘건축물의 분양에 관한 법률을’ 따르기 때문에 개발업체 마음대로 분양가를 표시해도 규제를 받지 않는다. 이에 따라 일부 오피스텔은 공급면적이 아닌 계약면적을 사용하기도 해서 면적대비 분양가가 실제보다 낮아지는 착시효과가 나타나는 주의사항도 있다.
초 저금리로 들어서 있는 시기에 은행 금리보다 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심은 지속될 것이나, 내 마음에 드는 것을 선택하기보다는 객관적인 눈으로 판단해야한다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]