동탄신도시 전세가율 80% 돌파, 전국 최고

수도권 2기 신도시 중 동탄 신도시가 가장 먼저 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비중) 80%를 돌파했다.
이는 판교신도시(68.01%)나 광교신도시(59.62%)에 비해 10%p 이상 높은 수치이며, 전국 223개 시군구(1기 신도시 5개, 2기 신도시 7개 포함)에서 가장 높은 전세가율이다.

↑ 동탄신도시 전경<매경DB>

부동산114에 따르면 지난달(9월) 동탄신도시의 평균 전세가율은 81.64%로 조사됐다. 매매가격이 1억원이면 전세가격이 8164만원이라는 얘기다. 평균이 이렇다 보니 단지별로는 90%가 넘는 단지도 상당하다.
동탄신도시가 이처럼 높은 전세가율을 보이는 원인은 대규모 자족시설과 대체주거지가 없다는 것, 낮은 매매가격을 들 수 있다.
과거 신도시가 베드타운(bed town)의 역할에 한정됐다. 그러나 동탄신도시의 경우 약 3만 여명이 근무(협력사 포함)하고 있는 삼성전자 화성사업장이라는 대규모 자족시설을 보유하고 있으며, 이들 종사자들이 동탄 내에서 꾸준히 아파트 수요로 작용하고 있다.
아파트 수요가 다수 존재하는 만큼 미분양이나 대규모 입주물량에 대한 부담이 상대적으로 낮고, 밀어내기 식의 전세계약이 거의 없기 때문에 높은 전세가율을 보이는 것으로 풀이된다.
또한 대체주거지가 없다는 점도 영향을 끼치고 있다. 동탄은 수도권 2기 신도시 중 가장 먼저 입주해 이미 신도시로서의 입지를 굳혀가고 있다. 삼성전자 화성사업장 종사자뿐만 아니라 인근 노후아파트 거주자들이 유입될 만한 요소를 가지고 있다.
물론 인구 유입뿐만 아니라 인구 유출도 우려할 순 있지만 동탄의 경우는 예외로 볼 수 있다. 바로 가격 경쟁력 때문이다.
판교의 경우 상대적으로 높은 주택가격 때문에 테크노밸리 종사자들이 판교 대신 인근 성남 분당이라는 대체주거지에 자리를 잡는 경우가 다수 나타났다.
광교도 마찬가지로 인근 수원 영통이나 용인 수지에 비해 월등히 높은 가격에 노후아파트 거주자들이 유입되기에 가격 한계점이 존재한다.
하지만 동탄의 경우 인근 수원 영통이나 수원 팔달과 큰 가격 차이를 보이지 않기 때문에 이들 지역 거주자들이 동탄으로 유입되며 수요자가 증가하는 것이다.

↑ 2기 신도시 중 전세가율이 가장 높은 동탄신도시[자료: 부동산114]

아울러 기저현장, 즉 상대적으로 낮은 매매가격이 있다. 동탄신도시의 경우 전세가격이 상승세를 유지한 영향도 있지만 실제 높은 전세가율을 보인 이유는 매매가격이 약보합세를 보인 영향이 크다.
2008년 이후 매매가격과 전세가격 변동률을 살펴보면, 전세가격이 꾸준히 상승세를 보인 반면 매매가격은 약보합세를 보이는 중이다.
특히 매매가격의 경우 2012년 이후 2014년 6월까지 30개월 연속 하락한 반면, 전세가격은 2009년 이후 등락의 폭이 있지만 지속적으로 상승하며 높은 전세가율을 형성하게 됐다. 이 같은 현상은 동탄2신도시의 신규공급 영향으로 기존 재고아파트의 상대적인 가치가 하락했기 때문이다.

2015년 이후 동탄2신도시 2만3257세대 입주, 전세시장 변수
전국에서 가장 높은 전세가율을 기록하고 있는 동탄신도시지만 2015년 이후에는 전세가율이 다소 떨어질 전망이다. 바로 동탄2신도시가 입주를 시작하기 때문인데 2015년 1만5935세대, 2016년 7322세대 등 현재 계획된 입주물량만 2년간 약 2만3257세대에 이르며, 연말 분양 등을 통해 더 늘어날 것으로 예상된다.
그동안 동탄신도시는 대체주거지 없이 주변 수요를 흡수하며, 높은 전세가율을 유지했지만 동탄2신도시가 대규모 입주를 앞두고 있기 때문에 수요의 분산이 발생할 가능성이 높다.
또한 분양가격도 현재 동탄신도시 매매가격과 유사한 수준을 보이며 가격경쟁력까지 보유하고 있기 때문에 2015년 이후 동탄 일대 전세시장의 가장 큰 변수로 작용할 것으로 보인다.
[매경닷컴 조성신 기자]