강남에 5천가구 통합재건축 뜬다

서울 강남의 노른자위로 꼽히는 서초구 반포동 5개 단지가 하나로 묶여 5000가구 이상의 대단지로 조성된다. 재건축 아파트가 밀집된 강남 3구에서 역대 최대 규모의 통합 개발이다.
27일 부동산 업계에 따르면 신반포(한신)1ㆍ3ㆍ15ㆍ23차, 경남 재건축 추진위원회ㆍ조합은 '신반포 광역 통합 재건축 추진위원회' 발대식을 열고 본격적으로 통합 개발의 시동을 걸었다.
3차와 경남에서 통합 재건축 공동 추진위원장이 각각 선출됐다.
신반포 통합 재건축 추진위원회는 다음달부터 단지별로 설명회를 열고 이르면 연말까지 통합 재건축 조합을 꾸릴 계획이다. 계획대로 진행되면 15차는 내년에, 3ㆍ23차ㆍ경남은 2016년에 각각 이주와 착공이 가능할 것으로 통합 재건축 추진위는 보고 있다.
통합 재건축 추진위는 단지별로 아파트를 배정하고 분담금을 책정하는 '독립 채산제 통합 방식'을 선택하기로 했다. 예컨대 신반포15차 조합원은 새로 지은 15차 아파트를 배정받고 분담금을 부담하는 식이다. 1ㆍ15차는 반포 4주구, 3ㆍ23차와 경남은 반포 1주구로 묶여 있고 반포 아파트지구 개발기본계획 변경을 거치면 전체 단지를 하나로 합칠 수 있다는 게 추진위 측 구상이다.
5개 단지가 통합 재건축에 착수하게 된 이유는 개별 재건축보다 장점이 많다고 판단했기 때문이다. 재건축 사업에도 '규모의 경제'가 적용된다는 얘기다. 우선 5단지가 하나로 묶이면 5000가구가 넘는 대단지 프리미엄을 기대할 수 있다. 현재 아크로리버파크를 공사 중인 대림산업과 신반포3차 시공사로 선정된 삼성물산이 다른 3개 단지를 공동으로 지을 가능성이 높다. 거대한 '아크로리버ㆍ래미안 타운'이 형성되는 셈이다.
인허가에 따른 총사업기간도 짧게는 2년에서 길게는 5년가량 단축시킬 수 있을 것으로 전망된다. 공사비도 3.3㎡당 50만~100만원가량 감소하며 중복 커뮤니티시설을 지을 필요 없이 주민이 공유할 수 있어 총사업비용이 줄어들어 수익성이 높아질 수 있다.
단지별로 챙기는 메리트도 있다. 다른 4개 단지는 신반포1차처럼 특별건축구역 또는 서울시 우수디자인 단지로 지정돼 인센티브를 받으면 재건축 후 한강 조망 또는 남향 가구 수가 늘어날 여지가 생긴다. 특히 3ㆍ23차와 경남은 통합 개발하면 효율적 단지 설계가 가능해 일조권 침해 분쟁을 피할 수 있다. 23차는 단지 규모가 '초미니'여서 통합이 사실상 불가피하다.
물론 넘어야 할 산도 많다. 다른 단지가 신반포1차처럼 분양가 상한제 적용 대상에서 제외될지 법적 검토가 필요하다. 사업 계획이 자주 바뀌고 분양가 상한제 적용 시점이 '최초 사업계획승인'이라는 점 등을 감안하면 사업 면적이 늘어나더라도 이 법이 적용되기 전에 사업시행 인가를 신청한 신반포1차에 흡수되면 분양가 상한제가 적용되지 않는다는 의견이 있다. 반면 사업 변경이 많아서 새로운 사업으로 볼 수 있는 경우 법 취지에 따라 분양가상한제에 걸릴 수 있다는 주장도 있다.
이 밖에 대지 지분 등 주민의 이해관계를 조정하는 것과 지자체와의 용적률, 기부채납 등에 대한 협의 과정도 만만치 않다.
박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 "통합 재건축이 성사된다면 강남 한강변에 초대형 랜드마크 단지가 출현하는 셈이어서 향후 10년간 최고의 아파트로 등극할 것"이라고 말했다.
[임영신 기자 / 이승윤 기자]