역세권개발 좌초된 용산 일대 ‘마천루 숲’ 탈바꿈

↑ 단일 규모로는 최대인 역세권개발이 무산된 용산 일대가 "주상복합村"으로 탈바꿈하고 있다. [사진제공: 대우건설]

용산역세권개발 무산은 이 일대 아파트 땅값의 급락(-30%)은 물론, 올해 서울 공동주택 공시가격을 후퇴(-0.9%)시킨 주범으로 꼽힌다.
서울 공시가 하락은 전국 평균 공시가도 낮추는 결과로 이어졌다. 이처럼 단일 개발사업으로는 단군 이래 최대 규모 일컬어지던 용산국제업무지구의 좌초는 깊은 상흔을 남겼다.
하지만 최근 용산 일대가 반등을 노리고 있다. 민간건설업체들이 용산국제업무지구 인근에 주거·상업·오피스시설을 두루 갖춘 주거복합단지(MXD, Mixde-Use Development)를 공급해 기존의 한강로 주상복합단지들과 어우러져 고급·고층의 ‘주상복합村’이 형성되기 때문이다.
용산은 수년간 신규주택공급이 중단되다시피 했다. 이 일대는 이미 시티파크를 비롯해 아스테리움 용산, 파크타워 등 ‘고급 주상복합’이 군락을 이룬 지역으로, 이들 주상복합의 3.3㎡당 평균 거래가격은 3000만원 안팎에 형성돼 용산역세권개발로 인해 구겨진 자존심을 그나마 지탱하고 있다.
한강로 일대에 있는 S부동산 관계자는 “용산역세권개발의 무산으로 용산 부동산시장은 어수선한 게 사실이지만 지난달부터 공급된 물량들이 모두 고급 복합단지라 자산가들이 용산으로 눈 돌리고 있다”면서 ”고급주택 수요자들이 모이면 용산의 부동산시장도 곧 정상화될 것“이라고 말했다.
실제로 고급주택을 선호하는 수요층의 상당수가 고소득·고학력자가 많기 때문에 주상복합이 밀집한 곳은 지역의 부촌으로 자리매김하는 경우가 많다. 이들은 동질성이 높아 일대의 학군과 상권에 영향을 줘 결국 지역 집값을 끌어올리는 견인차 역할을 한다.
서울 광진구 자양동 일대를 예로 들면 이 일대는 고급 주상복합의 입주에 따른 수혜를 톡톡히 봤다. 광진구 자양동에는 건대입구역을 중심으로 2006~2009년 동안 광진트라팰리스, 더삽스타시티, 이튼타워리버 1~3‧5차 등 6개 단지, 2195가구의 주상복합이 입주했다.
닥터아파트에 따르면 주상복합 입주 전인 2005년 자양동의 평균 아파트값은 3.3㎡당 1104만원으로 광진구 평균(1315만원)에 훨씬 못 미쳤다. 하지만 현재 자양동은 3.3㎡당 1853만원의 아파트 평균 매매가를 보이고 있다. 이는 광진구 평균(1808만원)도 훨씬 웃돈다.
용산구도 이와 비슷하다. 특히 한강로 일대의 경우 현재 ‘용산 시티파크’, ‘용산 파크자이’, ‘용산 월드마크 푸르지오’, ‘아스테리움 용산’ 등 고급 주상복합 10개 단지, 1855가구들이 들어서 있다.
가격상승에 대한 기대감도 실제 시세에 반영되고 있다. 부동산114의 상반기 전국 아파트값 분석한 결과에 따르면 주상복합에 몰려 있는 서울 용산구 용산동5가 용산파크타워 127.4㎡A형이 지난해 말 대비 1억5000만원(15%, 10억원→11억5000만원)이나 오르면서 전국 상승률 2위를 기록했다. 용산역세권개발과는 별개로 가격 상승을 보였다.

↑ 이달 초 분양을 시작한 "래미안 용산" 투시도 [사진제공: 삼성물산]

여기에 지난 5월에 선보인 ‘푸르지오 써밋’과 7월에 분양한 ‘래미안 용산’ 등 최근 고급 주상복합 분양이 이어졌다.
삼성물산이 용산역 전면3구역을 재개발해 선보인 ‘래미안 용산’은 지하 9층~지상 40층, 2개동 트윈타워로 조성되는 고급 복합주거단지로, 차별화된 마감재와 조망권을 극대화한 설계로 강북의 타워팰리스로 만들겠다는 방침이라 기대는 더욱 커지고 있다.
업계 전문가들은 “용산 일대는 남산과 한강을 아우르는데다 한남동, 이촌동 등 부촌과도 가깝고 특히 초고층 주상복합이 다수로 들어서 있어 고급 주거지라는 인식이 강하다”면서 “실제로 현재 있는 용산시티파크나, 파크타워 등 일대의 고급 주상복합들과 신규분양이 이어질 경우 시너지 효과를 일으켜 부촌 이미지를 굳힐 가능성이 높다”고 말했다.
[매경닷컴 조성신 기자]