[조성신의 富동산 현장] 공급계획의 10% 공급된 임대주택, 전세난 어쩌나

↑ 내년부터 매년 1만가구의 임대수요가 발생할 것으로 예상되는 가운데 올해 상반기 서울시의 임대주택 공급량이 계획의 1/10에 그쳐 올 하반기 전세난이 가중될 것으로 예상된다.

서민들의 서울 전세살이가 더 각박해질 것으로 전망이다. 오는 2015년 서울 임대수요가 올해보다 1만7000여 가구 증가할 것으로 예상되기 때문이다.
리얼투데이가 통계청의 추계인구 변화, 소득변화, 가격변화 등을 이용해 *'수정 M-W모형 계산법'으로 임대수요를 예측한 결과, 오는 2025년까지 매년 1만 가구 이상의 임대수요가 발생할 것으로 추정된다.
때문에 정부가 임대아파트를 꾸준히 공급하지 않으면 전세난은 더욱 가중될 것으로 예측된다.
* M-W모형(Mankiw-Weil 1989)은 미래의 인구증감에 따른 도시의 주택수요면적을 예측하는 학술적 방법으로, 기존 M-W모형에 소득기준과 주거비용 등의 변수를 적용해 주택수요를 예측하는 것이 수정 M-W모형이다.
수정 M-W모형을 통해 서울의 임대수요를 예측해 보면 오는 2015년부터 2025년까지 총 17만8657가구가 필요하다.
연대별 임대수요는 2015년 1만6871가구, 2016년 1만6663가구, 2017년 1만6964가구, 2018년 1만6969가구, 2019년 1만 6930가구, 2020년1만6796가구, 2021년 1만6665가구, 2022년 1만6596가구, 2023년 1만5501가구, 2024년 1만4756가구, 2025년 1만3946가구이다.

↑ 서울시 임대수요 누적 추정치 및 임대주택 공급가구 [출처: 리얼투데이]

이 중 아파트 임대수요는 2015년 1만126가구, 2016년 1만7가구, 2017년 1만187가구, 2018년 1만191가구, 2019년 1만167가구, 2020년에는 1만84가구, 2021년 1만8가구, 2022년 9967가구, 2023년 9305가구, 2024년 8852가구, 2025년 8362가구로 예측된다.
한편, 서울시의 2020계획을 보면 오는 2020년까지 36만4000가구의 임대주택 공급이 계획됐다.
올해 1만5000가구를 시작으로, 2015년 2만9000가구, 2016년 3만2000가구, 2017년 2만8000가구, 2018년 2만7000가구, 2019년 1만2000가구, 2020년 1만2000가구 등 6년간 총 14만여 가구를 공급할 계획이다.
서울시의 공급계획만 보면 문제가 없다.
서울시는 올해 1만5000여 가구를 공급한다고 계획했다. 하지만 상반기(1월~6월)에 서울에서 공급된 공공임대아파트는 1854가구가 전부다. 나머지 1만3000여 가구를 하반기에 공급해야 한다.
업계의 한 관계자는 “2020계획은 말 그대로 단순 계획에 불과하다”며 “매년 시의 재정 상태와 임대주택 수요량이 다르기 때문에 계획과 실행에는 차이가 나타날 수 있지만 올해는 차이가 너무 크다. 결국 정확한 수요예측 없는 계획은 그저 탁상공론에 지나지 않는다”고 말했다.
이 같은 괴리는 전세시장에 고스란히 반영되고 있다. 전셋값 상승이 이어지고 있는 것이다.
현재 서울시 3.3㎡당 아파트의 평균 전셋값은 293만원으로 지난해 12월 281만원보다 4.27% 가량 올랐다. 84㎡의 아파트로 환산할 경우 3.3㎡당 1008만원이 오른 셈이다.
상황이 이렇자 지금의 전셋값 상승은 주택 매수세 하락과 함께 관공서의 부정확한 수요예측과 공급계획도 한 몫을 한 것이 아니냐는 지적이 나오고 있다.
서울의 전세난을 해결하기 위해서는 시가 계획한대로 임대아파트 공급을 늘릴 필요가 있다. 다가오는 가을 이사철, 전세집을 구하지 못해 발만 동동 구르는 서민들의 원성을 듣고 싶지 않다면 말이다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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