[권강수의 분양현장 탐방] ‘평택 파라디아’ 오피스텔·상가

파라다이스 글로벌 건설은 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10번지 일대에 ‘평택 파라디아’ 오피스텔·상가를 분양중이다.
지하6층~지상13층, 총 320실, 전용면적 25~52㎡로 구성됐다. 상가는 지상1층~3층, 총 45호로, 연면적 6,084.472㎡ 규모이다.
평택은 주한미군 이전사업으로 한강이북 미군부대 전부가 평택 안정리 캠프험프리로 이전이 진행되면서 사업지 인근 미군 및 미군무원을 대상으로 하는 임대사업이 안정적인 투자처로 주목 받고 있다.
2016년까지 평택이 동북아 최대의 미군전략기지로 탈바꿈 한다. 이전이 완료되면 미군 현역 군인수는 44000명으로 증가하며, 이는 오키나와(37000명) 보다 큰 규모다.
이 오피스텔은 미군부지가 위치해 배후수요가 탄탄하며 시세대비 분양가가 저렴하다. 주 임차수요가 외국인(미군)이기 때문에 약 10~13%대의 안정적인 임대수익이 발생한다는 것이 회사측 설명이다.
분양관계자 김기열 이사는 “미군 및 미군무원은 주택수당과 관리비를 계급별로 지급 받아 임대료 부담이 없기 때문에 임대료 떼일 염려 없이 지속적으로 수령 할 수 있고 매년 주택수당이 인상돼 더 높은 수익률을 기대 할 수 있다” 고 말했다.
분양가는 3.3㎡당 590만원선이며, 중도금 50% 무이자 혜택을 제공한다. 준공은 2014년 12월 예정이다. 분양사무실은 지하철 3호선 양재역 5번 출구에 위치해 있다.

상권분석
현장 반경 200미터 이내에 로데오거리 주위로 상업지가 집중 분포돼 있다. 이 상권은 캠프험프리즈 영내 현역 미군과 그 가족, 한국군, 카투사 일부와 영외 외국인 군무원, 행정원, 한국인 근로자 등이 주요 소비층이다.
관련 업계에서는 전국에 산재한 미군기지를 통합 이전함으로서 관련업계 종사자가 안정리 3만평 상업지역 안에 모두 들어가야 하기 때문에 임대공급이 시급하고 지금보다 상권이 커질 것으로 전망하고 있다.
또한 현장에서 15분 거리에 삼성전자가 100조원 이상을 투자해 조성한 고덕삼성산업단지와 약 3만명이 상주하는 아산테크노 밸리가 있으며, 추팔산업단지도 규모를 2배이상 확장하는 추세여서 이들 수요도 상당할 것으로 예상된다.

교통환경
평택역과 평택버스터미널이 8km이내에 있고 대중교통으로 10~15분에 접근이 가능하며 자동차로는 10분 거리에 위치해 있다.
경부고속도로 안성IC를 이용할 수 있고 1번 국도 및 38번 국도에서도 가깝다. 새로 신설되는 팽성오산간 도로가 과천-의왕–동탄–오산–향남 고속도로와 연계돼 접근성은 더욱 좋아질 에정이다.

교육환경 및 생활환경
교육환경은 송화초등학교, 청담고등학교, 평택시립도서관이 있으며, 평택역 근처에 한광여고, 신한고등학교, 비전고등학교, 평택대학교 등이 위치해 있다.
현장 인근에 하나로마트, 롯데슈퍼, 병원, 레포츠공원, 부용산 등이 있다. 쇼핑시설이나, 영화관, 대형마트 등은 평택역 인근에 위치해 있다.
기존오피스텔과 달리 층간 슬라브 두께를 300mm이상으로 시공해 층간소음을 줄였다. 2m40㎝의 높은 층고와 개별난방 설비로 관리비를 절감했다.
중정공원과 옥상정원, 각층마다 휴게 발코니를 갖췄으며 각 세대에 천정형 에어컨, 냉장냉동고, 드럼세탁기, 전기쿡탑, 렌지후드, 고급비데 등 각종 생활가전·가구를 빌트인으로 제공된다.
호실당 1:1주차가 가능한 328대 주차공간이 확보됐고 이 밖에 안전을 위한 디지털 도어록, 주차장 CCTV 등 안정적인 보안 시스템을 제공한다.

개발호재 및 투자가치
이 오피스텔은 미군기지인 캠프 험프리즈 정문에서 100m 정도 떨어져 있어 미군 임대수요가 늘어날 것이라는 게 분양 관계자의 설명이다.
캠프 험프리즈는 기존 미군기지에 서울 용산을 비롯해 경기 동두천 의정부 등 전국 50여개 기지 중 90%가 이곳으로 이전해 확장되는 곳이다. 총면적은 1465만여㎡로 여의도 면적의 5.4배 크기로 2016년 준공 예정이다. 미군 4만4000여명을 비롯해 관련 종사자 8만5000여명이 상주할 것으로 평택시는 내다보고 있다.
용산 미8군, 한미연합사령부, 의정부, 동두천 2사단(탱크부대)이 먼저 옮겨오며, 이후 원주·부평 부대가 이전한다. 시기는 2015년 2월부터 순차적으로 이동해 오는 2016년가지 100% 이전 완료한다는 계획이다.
부대 내에는 병원 5개동 가족주택 약 21개동 1100세대, 복지시설89개동, 본부 및 행정시설 89개동, 초·중·고등학교 5개동, 정비시설 33개동, 총 452개동이 들어선다.

권강수 이사 촌평
최근 수익형부동산이 공급이 늘고 수익률이 조금씩 떨어지는 양상을 보이고 있어 예전과 같은 인기를 얻기는 어렵다. 하지만 수익형부동산은 지역에 따라 공급이 다르고 수요층도 다르기 때문에 지역 상황에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다.
특히 이 지역은 겹호재 지역으로 미군기지 이전, 삼성고덕산업단지 조성 100조원 투자, 추팔산업단지 확장 같은 대형 기지, 대기업 산업단지 조성이 해당 지역의 부동산시장에 불러오는 영향은 막대하다.
근본적인 원인은 인구의 변화 때문이다. 지역에 기업, 부대 등이 조성 되면 인구가 늘고 일자리창출, 지역경제가 상승하는데 사람이 몰리면 주변 상가에 사람 발길이 이어지고, 오피스텔·오피스 등의 임대수요는 넘칠 수밖에 없다.
또한 외국인 임대의 경우 내국인의 방식과는 조금 다르다. 전세 개념이 없는 외국인들은 거의 월세로 거주하고 있다.
일단 보증금이 필요 없기 때문에 1~2년치 월세를 미리 지불하는 '깔세'(보증금 없는) 방식이 통용돼 한꺼번에 월세를 받을 수 있다. 때문에 임대인 입장에서는 되돌려줄 보증금 걱정 없고 안정적으로 수익을 창출 할 수 있다.

기존 용산이나 동두천 등을 중심으로 형성됐던 수익형 부동산에 미군 및 미군무원 등 외국인 임대로 많은 투자자들의 관심이 쏠렸던 이유이다.
미군 및 미군무원들에게 임대할 때는 미군 개인과의 계약이 아닌 미군주택과에서 임대주택을 직접 체크하고 계약까지 체결해 임대인의 통장으로 입금되는 방식을 취하고 있어 임대에 대한 안정성과 관리의 편리함이 장점으로 보여 진다.
다만, 투자를 결정하기 전에 미군기지이전이 계획대로 진행되고 있는지 교통여건은 개선되고 있는지 등을 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 외국인들은 비싼 임대료를 지불하는 대신 집주인한테 각종 불편한 점을 해결해달라고 요청할 권리가 있다고 생각한다.
우선 가구나 가전제품이 기본적으로 제공되어야 하는데 제품들이 오래됐을 경우 새로운 제품으로 교체를 요구하기도 한다. 이런 요구를 수용하지 않는다면 계약이 성사되기 힘들다는 점을 주의해야 한다.
타국 발령 등 임차인 개인 사정에 의해 계약이 중도에 해지될 수 도 있다. 외국인의 경우 중도해지 시에는 임대인이 남은 기간의 임대료를 임차인에게 돌려줘야 하는 경우가 있을 수 있다.
임차인이 임대료를 돌려받지 못할 경우를 대비해 주택에 근저당을 설정하기도 하고 계약시 담보가 잡혀 있거나 대출이 많이 있는 집을 꺼리는 경우도 있다.
외국인 임대사업을 하려면 외국인의 습성·특성 등 그들의 문화를 이해하는 것이 성공의 핵심이라 할 수 있다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]