[권강수의 분양현장 탐방] ‘마곡나루역 일성 트루엘플래닛’ 오피스텔

일성건설은 지난 16일 ‘마곡나루역 일성 트루엘플래닛’의 견본주택을 개관하고, 본격적인 분양에 돌입했다.
서울시 강서구 마곡지구 C1-3·6 블록에 조성되는 이 오피스텔은 지하 5층~지상 14층 1개동 규모, 전용 21~42㎡ 3개 타입(21㎡A 444실, 21㎡B 120실, 42㎡C 32실) 총 596실로 구성됐다.
분양가는 3.3㎡당 최저 700만원 후반대로 책정해 전용 21㎡의 경우 1억2000만원대다. 이는 이일대에 공급된 오피스텔 보다 1500~3000만원가량 저렴해 높은 수익률(9% 이상)이 예상되는 이유다.
견본주택은 KBS스포츠월드(구. 88체육관)[강서구 등촌동 660-2번지] 맞은편 에 위치하며 계약조건은 1차 계약금 500만원 정액제, 중도금 전액 무이자를 적용, 소비자의 비용부담을 낮췄다.

상권분석
‘마곡나루역 일성 트루엘 플래닛’은 마곡지구내 유일한 환승역인 마곡나루역을 도보 3분이면 이용 할 수 있는 초역세권을 자랑한다.
때문에 화곡·등촌·가양동의 출퇴근 직장인 13만명과 김포·인천공항 종사자 약 9만여명이 배후수요로 자리잡을 전망이다.
또한 반경 700m내 대우조선해양, 롯데, LG 등이 입주하는 컨벤션센터·마곡 R&D(연구개발)센터가 있어 임대수요가 풍부한 편이다.
특히, 오피스텔을 선호하는 젊은층 연구원이 많기 때문에 공실에 관한 우려가 적고, 향후 중심상업지로 발전할 가능성도 농후하다.

교통환경
이 단지는 인근에 위치한 환승역인 마곡나루역 9호선 라인(14년 5월 개통예정)을 이용할 경우 김포공항역은 6분, 여의도 20분대, 강남 50분대면 도달이 가능하다.
공항철도 노선을 이용하면 환승 없이 서울역, 공덕역 등 20분내로 도착할 수 있다. 또한 강서로와 양천로, 올림픽대로, 자유로 등 광역교통망을 이용해 서울 도심으로의 이동이 편리하다.

편의시설
편의시설 이용도 편리하다. 단지와 300m 거리에 여의도 공원의 약 2배 면적인 21만평의 서울화목원이 올해 말 조성될 예정으로 풍부한 녹지 프리미엄을 누릴 수 있다.
또한 이마트는 물론 롯데마트, 이랜드 등 쇼핑센터가 도보로 이용 가능해 편의시설이용의 편리함을 더할 것으로 보인다.

개발호재 및 투자가치
마곡지구는 강서구 마곡·가양동 일대에 개발면적만 365만5000여㎡에 달하는 서울의 마지막 대규모 택지개발지구로 대기업의 입주가 예정돼 있어 미래가치가 높다.
LG사이언스파크(LG전자·LG이노텍 등 LG그룹 11개사), 롯데, 대우조선해양, 이랜드 등을 비롯해 31개 국내 대기업과 24개 중소기업이 입주 계약 체결을 마친 상태이다. 여기에 이화의료원과 이화여대의대도 2017년 들어올 예정이다.
입주가 예정대로 진행되면 마곡지구는 향후 상주인구 약 4만명, 유동인구 약 40만명, 연간 고용 유발효과가 8만여명에 달한다.

권강수 이사 촌평
최근 정부가 부동산시장 활성화 정책으로 ‘2.26 임대시장 선진화 방안‘ 대책을 내 놓으면서 수익형 부동산시장이 위축된 면이 없지 않다. 특히 오피스텔은 더욱 심각하다.
하지만 지역에 따라 공급 양상과 주거환경이 다르기 때문에 입지에 따라 희비가 갈린다는 게 맞다. 현시점은 오피스텔의 옥석을 고를 수 있는 중요한 시기라고 말할 수 있다.

마곡지구 같은 경우 상대적으로 분양가가 저렴하고 계발계획에 따른 임대수요가 풍부한 것이 장점이다.
마곡지구에 분양하는 오피스텔의 경우 3.3㎡당 평균 분양가는 1000만원 미만으로 서울지역 평균 매매값(1003만원)보다 저렴하다. 또한 대기업을 중심으로 한 R&D연구 인력의 인구 유입으로 풍부한 배후 임대수요가 예상되는 점도 매력적이다.
특히 강서권 오피스텔 시장을 이끌어온 등촌동과 여의도동의 오피스텔 노후화와 인근 상암동 오피스텔의 고분양가에 따른 낮은 수익률도 투자자들의 관심을 마곡지구로 모이게 하는 요소라고 할 수 있겠다.
여기에 환승역인 마곡나루역(9호선·마곡나루역)의 9호선이 이달 말에 개통됨에 따라 서울 강남으로의 이동시간이 개선되 주거여건이 향상될 전망이다.
마곡나루역 까지 도보로 3분에 이동 할 수 있는 역세권 위치지만 분양가가 3.3㎡당 최저 700만원대로 책정돼 투자자들에게 관심이 높다는 것이 관계자의 설명이다.
하지만 마곡지구에서 투자할 시 유의해야 할 점이 있다.
같은 마곡지구라도 입지 및 분양가에 따라서 향후 수익률에 영향을 받을 수 있기 때문이다. 오피스텔 주변에 어떤 기업들이 입주하는가를 꼼꼼히 따져봐야 하며 역을 도보로 이용할 수 있는지 특히, 마곡지구내 유일한 환승역인 마곡나루역 인근에 위치해 있는지 확인해 봐야 한다.
분양가도 중요한 요소다.
분양가에 따라 수익률이 달라지기 때문이다. 현재 마곡지구에 분양하는 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 700~900만원 선으로 그 지역에서 수용할 수 있는 임대료는 한계가 있기 때문에 결국 분양가에 따라 수익률이 결정되기 마련이다.
향후 되팔기 위해서는 유명 브랜드 오피스텔이 유리하다. 하지만 월세수입이 목적이라면 브랜드 인지도 보다는 입지가 좋고, 가격이 저렴한 오피스텔이 더 좋은 선택이 될 수 있다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]