[권강수의 분양현장 탐방] 2호선·7호선 대림역 더블 역세권 ‘포스큐’

서울 2·7호선 환승역인 대림역 역세권에 ’Pos-Q(포스큐)’ 오피스텔이 2월 중 분양에 들어간다. 이 오피스텔은 지하 4층~지상 20층 규모로 오피스텔 289실, 도시형생활주택 175실 등 총 464실로 구성됐다.
국내 대표 벤처기업단지의 약 25%가 집중된 구로·가산 디지털산업단지는 1만여 개 기업과 26만여 명의 근로자가 상주하는 곳으로 임대수요가 풍부하다는 장점이 있다.
특히 인근 지역 오피스텔의 분양가 대비 1천만 원 이상 저렴하게 책정되어 적잖은 임대 수익률이 예상된다는 게 시공사인 포스코플랜텍 관계자의 말이다.
이 오피스텔은 가구 간 사생활 보호를 위한 층간소음 방지기술과 관리비 절약을 위한 태양광 모듈을 적용했다. 또한 1인 가구를 위한 드럼세탁기, 냉장고, 에어컨 등 가전제품과 옷장, 신발장까지 풀옵션으로 조성된다.
견본주택은 신도림 테크노마트 맞은편에 위치하고 있으며, 2월 초에 오픈할 예정이다. 계약금 10%이며 중도금 50%로 무이자 가능하다.

상권분석
대림역 주변은 하루 유동인구가 5만명의 프라임급 상권이며 반경 1.5㎞내 4개의 전철역이 포진한 골드라인이라는 평가를 받고 있다. 2호선으로 20분이면 강남권 진입이 가능 하다.
송도~청량리 간 수도권 광역급행철도(GTX)가 신도림역을 지날 경우 교통요충지로 떠오를 전망이다. 지역 상권도 규모가 커지고 있다. 대림 중앙시장에서 지하철 대림역(2․7호선) 12번 출구까지 이어지는 상권은 30~40㎡ 규모 점포의 권리금만 4000만~5000만원에 달한다.
대림역 근처는 권리금이 5년 전 500만원에서 1억원까지 오른 곳도 있다는게 상가업계는 분석하고 있다.

교통환경
대림역 역세권은 인근 10분 거리의 신도림역과 함께 서울 수도권 교통의 중심지로서 도심지역 어디든 출퇴근이 용이하다.
또한 여의도를 비롯한 영등포․구로 등 서남권에 가장 가깝고 강남권도 서부간선도로와 올림픽대로를 통해 접근성이 좋다. 수도권으로는 인천·부천·김포 등과 가깝다.

교육 및 생활환경
생활편의시설도 풍부하다.
포스큐 인근에는 구로의 중심인 ’거리공원’과 생태하천으로 복원된 도림천이 있어 녹지공간이 풍부하고 자전거도로와 산책로도 잘 정비돼 있다.
아울러 인근에 롯데백화점, 테크노마트, 타임스퀘어, 디큐브시티, 이마트, 구로구청, 고대구로병원 등 인프라스트럭처도 갖춰졌다.

개발호재 및 투자가치
최근 서울 서남권 부동산 시장의 관심이 높아지고 있다. 구로구, 영등포구, 양천구 등으로 구성돼 있는 서울 서남권은 그동안 강남3구로 대표되는 서울 동남권 지역과 기존 도심 지역을 중심으로 형성돼 있는 서울 강북 지역에 비해서 주거지로서의 선호도가 떨어졌다.
과거에는 투자자들 관심도 높지 않다 보니 상대적으로 서울시 내에서도 대표적인 소외지역으로 손꼽혔다. 물론 1970년대에 개발된 여의도와 1980년대에 개발된 목동은 체계적으로 개발돼 인기 주거지역으로 자리를 잡았지만 서남권 전체에 미치는 영향은 크지 않았다.
오히려 서남권은 준공업지역이 많아 공장단지가 밀집해 있다는 이미지가 강했다. 주거환경이나 기반시설 등이 제대로 확보되지 않아 그동안 실수요자와 투자 수요자 모두에게 외면당한 이유다.
최근 10여년간 주택 개발 시장 흐름이 그랬다. 2000년대 초중반에는 강남3구 재건축아파트가 서울시 주택 시장을 주도했고 2000년대 중후반부터는 강북을 중심으로 한 뉴타운 사업에 투자 수요가 몰렸다. 서남권 지역은 시장의 주된 관심 지역이 아니었다.
하지만 서남권 지역에서도 기존의 이미지를 개선하려는 노력이 꾸준히 이뤄져왔고 박원순 서울시장이 후보 시절부터 서남권 개발에 대한 적극적인 지원을 약속하면서 빛이 들기 시작했다.
서울 동남권은 재건축 사업 진행이 더디고, 재개발을 추진했던 강북 지역은 사업성 악화로 줄줄이 사업을 포기하는 실정이다. 자연스럽게 서남권에 대한 투자자들의 관심이 높아질 수밖에 없는 상황이다.
서남권이 신흥 주거지로 주목받게 된 데는 몇 가지 이유가 있다. 먼저 그동안 공장단지라는 인식이 강했던 구로구와 금천구가 구로디지털단지, 가산디지털단지로 탈바꿈하면서 벤처기업과 IT기업이 많이 입주해 오피스단지 형태로 자리를 잡았다.
업종 특성상 20~30대가 집중적으로 근무하면서 소형 아파트와 오피스텔․도시형 생활주택 등의 수요도 증가했다. 서울시에서도 이 지역을 ‘G밸리’로 명명하고 업무뿐 아니라 문화와 레저 등을 즐길 수 있는 공간이 될 수 있도록 각종 지원책을 마련하고 있다.
서남권이 우량 신흥 주거지가 될 것으로 기대되는 또 다른 이유는 기존 주거지에 대한 정비 사업이 다른 지역에 비해 활발하게 진행되고 있기 때문이다.
최근 서울시와 구로구, 영등포구, 금천구 등은 각각 도심개발계획안을 고시하고 구체적인 정비계획안을 준비 중이다.
이번에 발표된 곳은 영등포구 문래동과 구로구 가리봉동, 금천구 시흥동 일대로 노후 주거지와 공장 등이 밀집해 있는 지역이다. 이번 정비계획을 통해 상업 기능과 업무 기능, 주거 기능이 복합된 디지털단지로 변신할 예정이다.
이들 지역은 서울 강북 지역에 비해서 뒤늦게 정비 사업이 진행되고 있지만 금융위기 여파를 피해 사업이 진행되기 때문에 오히려 전화위복이 될 가능성이 높다. 계획 중인 사업이 문제없이 진행된다면 서남권은 서울시에서 주목받는 거주지로 떠오를 전망이다.
서울시의 적극적인 지원과 기반시설 정비 등도 서남권 투자와 개발을 밝게 하는 요인이다.
서울시는 박원순 시장 지휘 아래 서남권 주요 지역에 현장시장실을 설치해 주민 의견을 직접 청취하면서 사업을 진행하고 있다.
현재 계획 중인 서부간선도로 지하화와 준공을 앞두고 있는 고척동 돔 야구장의 활용 방안 마련, 구로구 내 항동저수지에 설치할 계획인 푸른수목원 등의 사업이 완료되면 그동안 서남권 지역의 약점이었던 도시 내 기반시설 확보에도 크게 기여할 것으로 보인다.
최근 서울시 산하기관인 서울연구원에서 발표한 ‘2012 서울 서베이 도시정책지표’에 따르면 서울 시민 중에서 5년 내 이사를 계획하고 있는 가구가 가장 선호하는 지역으로 서남권이 선정됐다.
설문조사 결과 약 5만명의 응답 가구 중 23.4%가 서남권을 선택하고, 21.3%가 강남3구가 포함된 동남권을 선택한 것으로 나타났다. 물론 강남 지역의 경우 높은 주택 가격과 특목고 등의 증가로 인한 교육 수요 감소가 선호도 하락으로 이어진 것도 요인이 됐겠지만, 최근 진행되고 있는 서남권 개발계획에 대한 기대가 반영된 결과라고 할 수 있다.
포스큐 분양대행사 김기옥 대표는 “상업지에 지어지는 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 특성상 주변환경이 주거지로서는 열악한 입지지만 포스큐는 바로 앞 30미터에 대형 거리공원이 위치, 쾌적한 환경뿐만 아니라 옆 건물에 구로구에서 운영하는 대형 도서관이 있어 주거 환경으로서는 주변의 타 경쟁 상품보다 뛰어나다”고 전했다.

권강수 이사 촌평
"수익형 부동산 유동인구 풍부한 환승역 상권 주목하라"
최근 오피스텔․도시형 생활주택 등 수익형 부동산이 공급과잉 논란으로 옥석가리기에 들어가면서 역세권에 위치한 상품들이 주목을 받고 있다.
역세권의 경우 임차인 확보에 유리하고 불황기에도 안정적인 수익이 가능하기 때문이다. 특히 역세권 중에서도 환승역세권이 주목을 받고 있는데 이는 단일역 보다는 환승역세권이 수요층의 접근성이 용이하고, 유동인구가 풍부해 지역 개발까지 노릴수 있다는 장점 때문이다.
기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 투자의 가치가 높다고 보고 있다.
환승역 지하철 노선의 핵심은 도심 곳곳으로 이어주는 역할을 한다. 환승역이 필요한 이유는 최단거리를 제시함으로 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여하기 위함이다.
또 버스 등 대중 교통이 역세권 위주로 경유를 하게 되어 지역 연계성을 살리자는 것이다.

환승역이 되면 사통팔달 접근성이 좋아지므로 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 많아지게 되어 유동 인구층의 급격한 증가가 이루어지며 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 되는 것이다.
또한 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아지게 된다.
마지막으로 임대수요가 풍부한 환승 역세권일지라도 기존 경쟁 상품과 경쟁력은 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 투자에 임해한다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]