반전세 계약할때 이것만은 챙기세요

전세난이 이어지면서 전세금 상승분을 월세로 돌리는 반전세가 늘고 있다.
전세에서 월세로 넘어가는 과정에서 과도기적인 계약형태인 반전세는 기존 월세보다 보증금이 많은 대신 매달 내야 하는 월세금은 줄일 수 있어 세입자 입장에선 월세보다 선호한다. 말 그대로 완전한 전세도, 완전한 월세도 아닌 반전세 전환 시 유의할 점을 살펴본다.
먼저 월세로 전환된 금액이 적정한지 따져봐야 한다. 실거래를 반영해 월세금을 산정해야 하지만 지금까지는 산정기준이 거의 없다.
서울시민이라면 서울시 홈페이지에 있는 '주택 전ㆍ월세 전환율'을 살펴보는 게 좋다. 전월세 전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 산정은 월세÷(전세금-월세보증금)×100이며 연이율 환산 시 12개월을 곱한다. 예를 들어 1억원에 전세 살던 집을 전세금 상승으로 1억1000만원에 계약하려고 하는데 집주인이 보증금 8000만원에 월세 20만원에 반전세 전환을 요구했다면 월세 전환율은 20만원÷(1억1000만원-8000만원)×100으로 0.66이 나온다. 여기서 12개월을 곱하면 연간 월세전환율은 7.92%가 된다.
작년까지는 주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한선이 연 14%였지만 올해부터는 10%로 하향 조정됐다. 특히 상한선을 한국은행 공시 기준금리(현재 2.5%)의 4배로 해 금리가 낮아지면 전환율도 낮아진다. 단 금리가 현재보다 올라가도 전환율은 10%를 넘지 못한다.
반전세 재계약도 동주민자치센터 등을 방문해 확정일자를 다시 받아야 한다. 전세계약서를 다시 쓰면서 특약란에 종전 계약의 승계계약임을 명시하는 게 가장 좋다. 또 집주인 등기부등본을 새로 발급해 권리관계에 변동이 없는지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 부동산 중개사무소를 통해 계약할 때 중개수수료는 전세보다 월세 계산법을 따르는 것이 보통이다.
일반적으로 서울에선 도배ㆍ장판 비용을 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하지만 반전세는 아직 정답이 없다. 집주인과 충분히 협의해 절충하는 게 바람직하다.
[고재만 기자]