내일부터 '전월세신고제' 시행... 부동산 시장 영향에 촉각 [종합]

"임차인의 권리 보호가 강화될 것"
"과세 정보에 활용돼 부담될 것"
긍정적 효과와 우려 공존

지난해 7월부터 시행되고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구권에 이어 내일부터 전월세신고제가 시행되면서 정부가 임차인을 보호하기 위해 개정된 임대차 3법의 마지막 퍼즐이 완성될 예정입니다.

기존에는 부동산 매매와 관련한 것만 신고를 했다면 전월세신고제는 전세나 월세 계약 시 30일 내에 지자체에 신고하는 제도로 광역시와 세종시, 도(道)의 시(市) 지역에서 보증금 6000만 원을 초과하거나 월세 30만원을 넘는 주택의 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다.

소액 임대차 계약이 많은 군(郡) 지역은 대상에서 제외됐으며 군 단위라도 수도권에 포함되는 가평군과 연천군 등은 신고제 대상 지역에 포함됩니다.

이는 임대료 공개를 통해 임대차 시장의 투명성을 보장하고 정보제공을 통한 임차인의 권리 보호 강화를 위해 '부동산거래신고 등에 관한 법률’ 및 관련 시행령·시행규칙이 개정된 데 따른 것으로 내일(1일)부터 시행됩니다.

앞서 지난해 7월부터 시행되고 있는 전월세상한제는 기존 전월세 계약을 갱신할 때 임대인이 전세금 인상률를 5% 초과하지 못하도록 제한하는 제도이며, 계약갱신청구권은 기존에 임대차계약을 맺고 2년을 거주한 임차인이 연장을 원할 경우 1회에 한해 추가로 2년을 더 연장할 수 있게 해주는 제도입니다.

내일부터 마지막 주자인 전월세신고제가 시행되면서 임대차 3법이 완성되는 겁니다.

전월세신고 대상은 전세는 보증금이 6000만 원이 넘는 경우, 월세는 월세가 30만 원이 넘는 경우 모두 신고 대상으로 가격 기준선이 낮은 편이기 때문에 사실상 거의 모든 전세와 월세 거래가 다 신고될 것이라는 해석이 나옵니다.

실제로 국토교통부는 전월세신고제를 통해 761만 임차가구 가운데 47%인 365만 가구에 대한 자료를 확보할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

이전에는 확정일자를 통해서만 임대차 시장을 파악할 수 있었지만 이번 신고제 도입을 통해 전체 시장의 70%까지 파악이 가능해질 전망입니다.

신고 대상과 방법은?

전월세신고제는 내일부터 체결하는 신규 계약을 물론, 기존 계약에 대한 가격 변동이 있는 갱신 계약이나 해제 시에도 적용됩니다. 다만 갱신 시 계약금액에 변동이 없을 경우는 신고대상에서 제외됩니다.

신고는 해당 주택 소재 동주민센터 통합민원창구를 이용하거나 부동산 거래관리시스템 홈페이지를 통해 온라인으로도 신청 가능하며 자세한 내용은 주택임대차 상담 콜센터와 주택 소재 구청, 동주민센터로 문의하면 됩니다.

계약 체결 30일 이내 임대인과 임차인의 공동신고가 의무이지만 계약 당사자가 신고하기 어려울 때는 공인중개사에게 신고 위임이 가능합니다. 또 임대인과 임차인 중 한 쪽이 계약을 신고하면 다른 상대방에게 그 내용이 문자 메시지로 통보될 예정입니다.

아직 잔금을 치르지 않았고 이사를 하지 않았더라도 신고는 꼭 '계약일'을 기준으로 30일 이내에 완료해야 합니다.

대상 주택은 주택임대차보호법상 주택으로 아파트와 다세대 등 '주택'뿐만 아니라 고시원과 기숙사 등 준주택, 공장과 상가 내 주택과 판잣집 등 비주택도 신고 대상입니다.

앞서 고시원 등 초단기 계약에 대해서도 일일이 신고를 해야하냐는 논란이 제기된 바 있지만 정부는 계약이 한 달이 넘지 않는 '저가 초단기 임대차 계약'은 신고를 하지 않아도 불이익을 주지 않는 방식을 용인하기로 했습니다.

하지만 단기 계약임에도 임대료가 고액이라서 임차인이 신고한 경우에는 접수가 처리되며 같은 임대주택에서 30일 미만으로 나눠 계약을 체결하는 경우에 총 거주일 수가 30일 이상이면 신고 대상이 되는 등 예외 사항이 있다는 점도 주의해야 합니다.

신고 누락에 대한 과태료는 미신고 기간과 계약금액에 비례해 4~100만 원 사이로 산정되며 임대차 계약을 허위로 신고할 때는 계약금액 등에 관계없이 100만 원의 과태료가 부과됩니다.

정부는 신규 제도 도입에 따른 국민 적응 기간을 고려해 1년 뒤인 2022년 5월 31일까지는 계도 기간으로 과태료를 부과하지 않는다고 전했습니다.

전월세신고제 시행...효과와 우려 공존

임차인은 소액·단기·갱신 계약에서도 확정일자를 받게 된다는 점에서 보증금을 확실히 지킬 수 있게 됩니다. 전월세신고와 동시에 확정일자가 자동적으로 부여되면서 임차인의 별도 조치 없이 보증금을 보호 받을 수 있게 된 겁니다.

특히 기존에는 확정일자를 받기 위해 평일 일과 중 주민센터를 방문해야 하는 번거로움이 있었지만 온라인 임대차신고제가 도입되면서 굳이 주민센터를 방문하지 않아도 됩니다.

또 주변의 임대료 정보를 확인한 후에 임대차 계약을 할 수 있어 합리적인 의사 결정이 가능해질 전망입니다.

임대인의 경우 적정 임대료 책정을 통해 공실 위험을 줄일 수 있다는 점에서 효과적이지만 전월세신고제를 통해 확보된 정보가 과세 정보로 활용되는 건 아닌지에 대한 우려도 존재합니다.

현재로선 정부는 그럴 계획이 없다고 선을 그은 상태입니다. 하지만 업계에서는 이후 부동산 시장 상황에 따라 전월세신고제로 파악된 정보가 규제에 활용될 가능성이 크다는 분석이 나오고 있습니다.

[ 윤혜주 디지털뉴스 기자 / tkfkd1646@naver.com ]