노후-신축 아파트간 매매가 차이 갈수록 줄어든 이유는?

2010년 이후 급격하게 줄던 수도권 내 노후 아파트(입주 30년 초과)와 신축 아파트(입주 5년 이하) 간 매매거래가격 차이가 2017년부터 완만한 하락세를 보이고 있다. 지방은 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 거래가격에 거래가 이뤄지고 있으나, 그 차이는 점차 줄어드는 모습이다. 노후 아파트 가치 상승은 수도권, 지방 모두 재건축을 통한 투자수익 확보 기대심리가 반영됐기 때문으로 풀이된다.
9일 직방이 노후 아파트와 신축 아파트의 거래가격을 비교한 결과에 따르면 올해 수도권 노후 아파트는 신규 아파트에 비해 3.3㎡당 매매 거래가격이 1.08배 높게 거래됐다. 이는 지난해(1.10배)보다 줄어든 수치다. 반면, 지방은 작년 0.71배에서 올해 0.72배로 다소 올랐다.

↑ 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격 비교 [자료 = 직방]

서울 주요 권역별로 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격은 강남3구(강남구·서초구·송파구)는 2015년~2018년 1.23배~1.26배를 유지한 것과 달리 올해 1.01배까지 격차가 줄어들었다. 최근 아파트가격 상승세가 돋보이는 마용성(마포구·용산구·성동구)는 0.89배로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래됐다.
강남3구와 마용성 지역 이외의 서울은 지난해까지 노후 아파트가 신규 아파트에 비해 거래가격이 높았지만, 2017년부터 가격 역전현상이 발생해 올해 0.86배로 격차가 더욱 커지고 있다. 가격 역전 현상과 격차가 커지는 원인으로는 분양가 상승과 신규 아파트 선호현상이 꼽힌다.

↑ 서울 주요 권역별 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격 비교 [자료 = 직방]

시도별 3.3㎡당 매매거래가격은 제주를 제외한 모든 지역에서 노후 아파트 보다 신규 아파트가 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 부산 0.79, 대구 0.77, 울산 0.77배로 노후 아파트의 가치가 상대적으로 높아지는 추세가 이어지면서 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격이 올해 가장 높게 나타났다. 이들 지역과 전남 제주를 제외하고는 모두 노후 아파트의 거래가격은 신규 아파트에 비해 상대적으로 낮아지는 추세가 올해도 이어졌다.
서울과 달리 지방은 노후 아파트 재건축 투자에 대한 기대 수익이나 매력도가 떨어지는 것이 신규 아파트가 상대적으로 높은 가격에 거래되는 원인으로 판단된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울은 기존 강남3구를 중심으로 형성되던 고가 아파트 거래시장이 마포구, 용산구, 성동구 등 다른 지역으로 확산되면서 신규 아파트의 거래가격이 높아지고 있다"면서 "고가 아파트 시장의 확대와 함께 높아지고 있는 분양가로 인해 입주시점에서 높아진 분양가에 맞춰서 거래가격이 형성되는 것도 신규 아파트의 가격 상승의 원인이 되고 있다 "고 말했다.
한 랩장은 이어 "민간택지 분양가상한제의 적용을 받는 사업장이 내년 4월 이후에나 나오고 적용대상 지역도 ㅈ거어 분양가 안정을 통한 신축 아파트 가격 안정을 단기간에 기대하기는 쉽지 않아 보인다"면서 "분양 이후 2~3년이 지나 형성되는 매매가격의 시간적 차이와 전매제한으로 거래가능 시점에서 체감되는 신규 아파트의 가격 상승이 더 크게 나타나는 '로또 청약'도 지속적으로 논란거리가 될 것으로 보인다"고 덧붙였다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]