[부동산 알쏭달쏭] 주택시장도 ‘규모의 경제’가 통할까

경제학 용어인 ‘규모의 경제(economy of scale)’ 효과가 주택시장에도 나타나고 있다. 생산량 증가에 따라 단위당 생산비가 감소하는 현상을 의미하는 ‘규모의 경제’는 주택시장에서는 아파트의 규모가 클수록 주거선호도가 높아지는 모습으로 발현되고 있다.
◆ 세대수 많으면 가격·관리비도 줄고 상권·교통망 형성도 남달라
일반적으로 아파트 규모가 클수록 생산비가 상대적으로 절감돼 공급가격이 낮아지고 입주민을 위한 각종 편의시설을 대거 설치할 수 있어 효용가치가 크다. 또 세대수가 많을수록 인건비나 공공전기요금, 수선유지비 등 공용관리비 부담도 줄어든다. 공공관리비는 세대수와 지분별로 분할해 납부하기 때문이다.
여기에 거주 인구가 많은 대단지의 경우 주변으로 상업 및 문화시설이 들어서면서 대형 상권으로 거듭날 가능성이 높다. 많은 이용객을 확보할 수 있는 만큼 버스노선이 새로 들어서기도 하고, 신도시(택지지구)의 경우 대단지 주변에 지하철 역사가 신설되는 경우도 어렵지 않게 볼 수 있다.
공급자인 건설사 입장에서는 매머드급 대단지아파트가 들어서면 자사의 브랜드 인지도를 높일 수 있다는 이유로 보다 우수한 자재를 사용하거나 설계 및 조경·커뮤니티시설 등을 특화시켜 시장에 내놓기도 한다.
하지만 담보가치의 급격한 상승이 어렵다는 점은 단점으로 꼽힌다. 소규모 단지에 비해 급매물로 아파트를 처분하려는 투자자가 많아 입주 후 몇 년 간 이들의 매물이 집값 상승에 걸림돌로 작용할 수 있다.
또 규모가 큰 재건축·재개발 등 정비사업장을 중심으로 컨소시엄(공동 사업방식)으로 사업에 참여하는 건설사들이 늘고 있으나, 순수한 단합을 넘어 건설사간 ‘담합(談合)’으로 변질될 경우 조합원의 손해가 우려되는 점도 단점이 될 수 있다. 주차장·조경·조명·통로 등 공동시설 하자보수 발생 시 책임 전가 등이 대표적이다. 아울러 신규 분양이라면 대규모 미분양 발생 시 여파가 중소 규모 단지에 비해 클 수 밖에 없다.
◆ 매머드급 대단지, 프리미엄도 남달라
주택시장에서 ‘규모의 경제’ 효과는 과연 어느 정도일까.
부동산114가 지난 2013년부터 2017년 7월까지 약 5년 간 전국 아파트의 가격변동률을 살펴본 결과, 1500세대 이상의 대단지 아파트의 가격변동률이 가장 큰 것으로 나타났다. 이 기간 전국 아파트 가격변동률은 27.8% 상승한 데 비해 1500세대 이상의 대단지 아파트는 40.1%로 상대적으로 높은 집값 상승률을 보였다.
또 2016년 입주한 송파파크하비오(3636세대) 전용면적 84㎡A형은 2016년 4분기 당시 7억6000만원대에 매물로 나왔지만, 지난 9월에는 약 54%가 뛴 11억7000만원대(KB국민은행 시세 참고)에 시세가 형성됐다. 4494세대의 매머드급 대단지 아파트인 올림픽훼밀리타운의 전용 84㎡A형도 같은 기간 56%가량 오르며 13억5000만원대에 매물이 나오고 있다.

↑ 분양 당시 대기줄이 길게 늘어선 `평촌 어바인퍼스트` 모델하우스 내부 모습 [사진 제공 = 포스코건설]

분양시장도 대단지 아파트가 강세다. 금융결제원에 따르면 개포주공8단지를 재건축하는 ‘디에이치 자이 개포’는 지난 3월 진행한 1순위 청약에서 25.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 1246세대 모집에 1순위에서만 3만1423명이 몰리며 올해 서울에서 가장 많은 청약자가 몰린 단지로 기록됐다.
지난 5월 말 1순위 청약접수를 받은 ‘평촌 어바인 퍼스트’(3850세대)는 1193세대 모집(특별공급 제외)에 5만8690명이 접수해 평균 49.2대 1의 경쟁률을 보였다. 이 경쟁률은 안양시 분양시장에서 역대 최고 성적이다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]