중산층 직장인 사실상 전세대출 막혀…"월세 살라는 말이냐"

◆ 집값잡기 전방위 규제 ◆

↑ 최근 주택 전세대출이 크게 늘어나자 정부는 오는 10월부터 다주택자·고소득자에 대한 전세대출 규제를 강화하기로 했다. 사진은 29일 모 은행 서울시내 점포의 대출창구 모습. [이충우 기자]

정부가 다주택자·고소득자의 전세대출·정책자금대출을 옥죄기로 하면서 이주를 앞둔 서울시내 주요 재건축 단지가 직격탄을 맞게 됐다. 작년 8·2 대책에서 정비사업 이주비 한도를 대출 규제로 크게 낮춘 이후에 이주를 앞둔 재건축 단지 조합원들이 임시 거처를 이용해 전세대출을 받아 이주비를 충당해왔다. 이젠 이마저도 어려워지는 것이다.
아울러 8·2 대책 이후 갭투자는 줄어드는 상황에서 가격 안정에 기여하는 효과는 크지 않은 반면 자산이 많지 않은 월급 소득자의 전세대출까지 봉쇄돼 엉뚱한 곳으로 불똥이 튀고 있다는 비판이 커지고 있다. 29일 서초구의 한 대형 재건축 단지는 시공사와 함께 은행을 활용한 집단 전세자금대출 프로젝트를 진행 중이었다. 금융감독원에 질의까지 넣어둔 상황에서 정부가 갑자기 전세대출 규제를 꺼내들었다는 소식에 충격에 빠졌다.
이주 절차를 준비 중인 강남권 재건축 단지의 조합장 A씨는 "전세자금대출을 받는다 해도 전체 조합원의 3분의 1이 부족한 대출자금 때문에 이주가 어려웠는데 전세대출까지 막아버리면 아예 이주를 하지 말라는 얘기"라며 "예외 조항 없이 이대로 밀어붙이면 모든 재건축 사업장은 올스톱 될 것"이라고 목소리를 높였다.
현재 재건축 주택 시가의 30% 정도밖에 이주비 대출이 나오지 않는 상황에서 정부는 국내외 투자은행(IB)들이 재건축 조합에 제안한 추가 이주비 대출을 완력으로 막은 바 있다. 세계 최대 IB인 골드만삭스도 방배6구역을 비롯한 강남 재건축 단지에 이주비 대출을 해주려고 했다가 금감원의 비공식 구두 개입으로 뜻을 접었다.
이런 가운데 전세대출까지 조이면 이주를 마무리할 수 있는 재건축 조합은 거의 없다는 게 정비업계의 공통된 반응이다.
정비업계 한 관계자는 "집값 잡는 대출 규제가 아니라 재건축 막는 재건축 규제나 다름없다"며 "이주를 실행할 수 없는 가구가 부지기수로 늘어날 게 뻔하다"고 말했다. 또 다른 문제는 전세보증상품 이용 대상을 부부 합산 연소득 7000만원 이하로 추진하는 부분이다.
이는 대출자가 반드시 전세보증을 받아야만 전세자금대출을 받을 수 있는 현재 왜곡된 시장 구조에서 출발하는 문제다. 이들의 보증금액이 전세대출의 80%이므로 은행들은 전체 전세대출의 20%만 리스크를 부담하는 '땅 짚고 헤엄치기'식 영업을 한다. 게다가 이번 규제 대상인 부부 합산 소득 7000만원 이상 가구가 상당한 것으로 나타나 반발이 클 것으로 보인다.
맞벌이 부부인 임 모씨는 "벌어놓은 자산이 많지 않은 상황에서 무주택자에게까지 과도한 소득 기준을 들이대는 것은 이해하기 어렵다"며 "정부 얘기는 결국 소득이 많다는 이유만으로 월세를 살라는 것 아니냐"고 말했다.
대기업 부장 장 모씨는 "정부의 집값 안정에 대한 강한 의지를 믿고 집을 사는 대신 당분간은 전세로 살 생각"이라며 "이를 위한 대출마저 막아버리면 어쩌란 말이냐"고 하소연했다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "소득 요건만으로 전세대출을 제한한다면 전세를 살고 있는 고소득 중산층 가구는 오히려 집을 매수해야겠다는 판단을 할 수 있다"고 분석했다.
반면 몇 달새 수억 원씩 뛰어오른 서울 집값과 호가를 진정시키는 효과는 크지 않을 것이라는 전망이 많다. 작년 8·2 대책과 올해 4월 양도소득세 중과로 갭투자 열기는 눈에 띄게 식은 반면 현재의 집값 급등세는 소위 '똘똘한 한 채'로 쏠리는 실수요가 주도하고 있기 때문이다.
성동구 하왕십리동 Y공인 관계자는 "요즘 소위 잘나가는 지역의 아파트를 사려는 사람 중 갭투자자 비율은 그리 많지 않다"며 "매물이 씨가 말랐는데 갭투자자 일부가 없어진다고 해서 집값이 영향을 받진 않을 것 같다"고 말했다.
마포구 공덕동 소재 S공인 관계자는 "전세자금대출을 받을 수 있는 금액이 크지 않기 때문에 그 돈까지 끌어다가 갭투자를 하는 사람들은 아마 서울 외곽에라도 집을 마련하려는 사람일 것"이라며 "전세가율이 워낙 높아 '묻지마 갭투자'가 성행했던 2년 전이라면 모르겠지만 지금 상황에서 별 영향은 없을 것"이라고 말했다.
전문가들도 이번 대출 규제가 갭투자가 몰렸던 서울 일부 지역과 경기 북부 지역 등 국지적 효과에 그칠 것으로 전망했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이미 대출을 계속 조이고 있어 큰 영향이 없을 것"이라며 "일본은 부동산 거품이 꺼질 때 대출 규제와 함께 금리 인상이라는 조치를 병행했다"고 설명했다.
양지영 R&C연구소 소장도 "적격 대출 규제 등이 일부 다주택자에게 타격일 수 있겠지만, 전체적인 시장 안정화에 기여하기는 어렵다"며 "이미 시장은 대출로 여러 채 집을 사기 어려운 구조인데도 집값이 급등하고 있기 때문"이라고 말했다.
대출 없이 지방이나 수도권 집 여러 채를 팔고 강남으로 몰리는 '똘똘한 한 채' 현상도 규제의 영향을 제한한다는 분석이다.
[전범주 기자 / 정순우 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]