한남뉴타운 최고가 경신…제2압구정 노린다

↑ 서울 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 단지 전경.

남산자락과 한강 사이에 위치해 서울 강북 한강변 노른자 땅으로 불리는 용산구 한남동 한남뉴타운이 최고가를 경신하며 들썩이고 있다. 서울시가 일부 지역을 그대로 남겨두는 형태로 재개발하겠다는 새 가이드라인을 내놓으면서 1년 넘게 중단됐던 뉴타운사업에 재시동이 걸리자 주택 거래가 늘고 가격이 뛴 것이다.
17일 부동산업계에 따르면 한남 3구역 빌라 18㎡ 대지지분은 이달 초 4억5000만원에 실거래됐다. 인근에 허름한 빌라 29㎡ 대지지분은 5억~5억5000만원에 시세가 형성돼 있다.
한남뉴타운 3구역 빌라 대지지분을 매입하려면 3.3㎡당 최소 6000만원을 줘야 하는 상황인 셈이다. 뉴타운 투자 열풍이 뜨거웠던 지난 2006~2007년 한남뉴타운 일대 지분 가격이 소형이 3.3㎡당 최고 6000만원, 중대형은 3500만~5000만원 선이었던 걸 감안하면 일부는 전고점을 이미 뚫었다. 한남동 A공인 관계자는 “지분이 작은 빌라는 물건을 찾기 어려울 정도로 매수세가 붙었다”며 “사실 지금 상황은 오히려 과열이라고 보는 게 정확하다”라고 전했다.
한남뉴타운은 한남·보광·이태원·동빙고동에 걸친 대규모 재개발 사업지다. 한강과 남산을 낀 배산임수 지형인데다 용산공원이 가깝고 초고층 복합개발되는 유엔사·캠프킴·수송대 등 미군부대 땅 동쪽에 자리잡은 핵심 주거지다. 재개발 후 1만 가구 넘는 새 주택이 들어설 게 예상돼 ‘강북판 압구정’으로 꼽힌다. 서울시는 구릉지를 최대한 살려 테라스하우스 등 다양한 주택을 설계해 ‘아파트 숲’을 벗어난 명품 주거지로 개발한다는 방침이다. 박합수 국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “한남뉴타운 개발이 한남더힐과 유엔빌리지, 외인아파트 부지 등 고급 주택이 즐비한 부촌 한남동에 화룡점정이 될 것”이라고 말했다.
서울시의 새 가이드라인 완성 소식이 전해진 지난 7월 이후 집값은 뜀박질이다. 특히 소형 빌라와 작은 지분의 인기가 상한가다. 전체 5개 구역인 한남뉴타운 건축심의 신청을 앞두고 사업 속도가 가장 빠른 3구역과 한강변이면서 용산공원에 가장 가까운 5구역이 매매가 상승세를 주도 중이다. 5구역 빌라 11㎡ 대지지분은 3억5000만원까지 올랐다. 빌라 23㎡ 대지지분은 4억5000만~5억원대다. 지난해 말 3구역 3.3㎡당 평균 지분가는 4503만원, 5구역이 4943만원이었던 만큼 7~8개월만에 20~30% 가량 뛴 셈이다.
전문가들은 긴 호흡으로 신중하게 접근해야 한다고 말한다. 쪼개진 지분에 대해서는 나중에 관리처분 단계에서 감정평가할 때 세대별로 평가하는 것이 아니라 쪼개기 이전의 주택으로 감정평가를 한 뒤 쪼갠 수만큼 나누는 방식이어서 평가 금액이 낮을 가능성이 높아서다. 자칫 부담금이 커질 수 있고 2003년 12월30일 이후 쪼개기한 물건이면 한 채 밖에 못받기 때문에 확인이 필수다. 김일환 신한은행 부동산팀 부부장은 “조합원 자격이 주어지는지는 조합 사무실을 방문해 확인해야 한다”고 조언했다.
개발 면적이 가장 넓으며 존치 지역이 끄트머리에 있어 매머드급 개발이 가능한 3구역은 지분 쪼개기로 인해 조합원 수가 3880여명으로 불어난 상태다. 한남뉴타운 주택은 노후화가 심한데다 아파트보다 보안성이 떨어져 세입자를 찾기 어렵고 임대료 수준이 낮다는 것도 유의해야 한다. 임채우 국민은행 부동산 전문위원은 “세입자를 위한 주택 유지·관리 비용이 증가할 수 있다”며 “재건축에 비해 투자 자금이 더 들어가고 장기간 돈이 묶일 것을 각오해야 한다”고 말했다.
[임영신 기자]