임대사업자 대출까지 조인다…소득심사 강화·한도제한 검토

금융당국이 최근 부동산 가격 상승의 주원인 중 하나로 꼽히는 '부동산임대사업자대출' 기준을 강화한다. 가계대출을 내주는 기준도 지금보다 엄격하게 관리할 방침이다. 2일 금융위원회가 "임대업이자상환비율(RTI)을 지금보다 강화하고, 임대사업자에게도 주택담보대출비율(LTV) 규제를 새롭게 적용하는 방안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 이번 규제 강화는 그동안 규제 사각지대에 놓여 있던 임대사업자를 직접 겨냥했다는 점에서 의미가 크다.
금융당국은 임대사업자에게 빌려주는 자금이 임대사업을 위한 주택을 구입하는 데 사용되는 것이 아니라 임대사업자 개인의 갭투자 등을 위해 전용되는 사례가 많아지고 있다고 의심한다. 시중은행 관계자는 "은행권 개인사업자대출 규모는 올해 들어 매달 2조원 이상 급증하고 있는데 부동산임대사업자대출이 이 중 큰 부분을 차지하고 있는 것으로 안다"고 말했다. 또 "임대사업자에게 지나친 특혜를 주고 있다"는 주택 실수요자들의 비난 여론도 당국의 대응을 압박한 것으로 풀이된다.
지난 3월부터 은행들이 시범 운용하기 시작한 RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 개념이다. 주택 임대업은 RTI가 1.25배 이상일 때, 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주고 있다. 주택 임대업자의 연간 이자 비용이 1000만원이라면 연 임대소득이 적어도 1250만원은 돼야 신규 대출을 받을 수 있다는 의미다.
하지만 은행들은 RTI 기준에 미달하더라도 임대업자에게 다른 사업 소득이 있거나 추후 상환 능력이 인정되면 대출을 허용한다. 이 때문에 실질적으로 RTI 규제로 대출을 받지 못하는 임대업자는 없다고 금융 관계자들은 지적한다. 금융당국 관계자는 "규제의 실효성을 높이려면 지금보다 RTI를 높여야 한다는 의견이 많다"며 "적절한 비율 등에 대해 다른 금융사와 논의하고 있다"고 말했다.
LTV 규제도 임대사업자 대출은 사각지대에 놓여 있다. LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율이다. 예를 들어 주택담보대출비율이 70%일 때 3억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억1000만원이다.
문제는 임대사업자 대출은 LTV 규제를 전혀 적용받지 않는다는 점이다. LTV는 가계대출 확대를 막기 위한 목적으로 도입됐는데 임대사업자 대출은 가계대출이 아닌 기업대출로 분류되기 때문이다. 그러다 보니 임대사업자로 등록만 하면 시중은행에서도 집값 80%까지 대출받을 수 있다는 것이 부동산 업계의 전언이다. 투기과열지구인 수도권에서 집을 구입하려는 개인이 LTV 40%를 적용받아 집값 대비 40%까지밖에 대출받지 못하는 것과 비교하면 특혜다.
금융당국 관계자는 "임대사업자 대출에 LTV 규제가 적용되지 않는다는 점을 시장에서 악용하고 있는 게 사실이라면 이는 형평성에 맞지 않는다"면서 "이 부분을 공정하게 만들 수 있는 방안을 찾아보겠다"고 말했다. 금융당국은 최대한 이른 시간에 임대사업자 대출 강화 기준을 확정해 적용할 예정이다.
이와 더불어 금융위는 현재 시범 운용 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 기준도 강화해 가계대출 증가 속도를 더 늦추기로 방향을 잡았다. DSR는 연 소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 차지하는 비율이다. 현재 대부분 시중은행은 DSR가 100%를 넘지 않도록 관리한다. 하지만 이 비율이 100%를 넘더라도 대출이 아예 금지된다는 뜻은 아니다. 은행 재량에 따라 신규 대출을 해줄 수 있다. 이런 사람들을 '고DSR 위험군'이라고 한다. 금융위 관계자는 "DSR 비율을 확 낮추는 대신 고DSR 위험군이 전체 은행 대출에서 차지하는 비중을 넉넉하게 관리할 수도 있고 그 반대도 가능하다"며 "적정한 DSR 비율과 고DSR 위험군 비중을 찾고 있다"고 설명했다.
[김동은 기자 / 정주원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]