부동산 위축 가능성…상가 과도한 빚투자 조심

◆ 美금리인상 / 재테크 / 부동산 투자 어떻게 ◆

↑ 지난 9∼12일 청약한 미사 강변지구 힐스테이트 미사역 오피스텔 2011실 분양에 총 9만1771건이 접수돼 수익형 부동산 시장의 뜨거운 인기를 보여줬다. 하지만 금리 인상기에 신중한 대출 전략이 요구되고 있다. 사진은 힐스테이트 미사역 견본 오피스텔. [사진 제공=현대엔지니어링]

미국 금리 인상으로 한국 부동산시장이 위축될 것으로 보인다. 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 한층 높아졌기 때문이다. 미국 기준금리 인상→한국 기준금리 인상→주택담보대출 금리 인상→대출이자 부담 상승→부동산시장 불안정으로 이어지는 일종의 나비효과(butterfly effect)가 나타날 수 있다. 결국 금리 인상에 따른 대출이자 부담은 부동산시장 불안정으로 이어질 수 있어 과도한 빚을 낸 '레버리지' 투자는 주의해야 한다는 지적이다.
부동산시장 전문가들은 미국의 기준금리 인상에 따라 당장의 직접적인 타격보다는 심리적 위축 영향이 클 것으로 내다봤다. 일반적으로 주택시장은 기준금리보다 주택담보대출 금리의 영향을 더 많이 받는다. 그동안 기준금리는 움직이지 않았지만 주택담보대출 금리는 기준금리에 선행해 꾸준한 상승세를 보였다. 여기에 기준금리까지 오르면 시차를 두고 대출금리는 더 오를 수밖에 없다. 대출금리 인상과 함께 투자자 심리가 얼어붙으면서 부동산시장이 위축될 가능성이 크다는 전망이다.
서정렬 영산대 부동산·금융학과 교수는 15일 "미국 금리 인상으로 인한 심리적 영향이 크다"면서 "관망세가 이어지고 실제로 국내 금리가 추가로 인상된다면 투자 심리는 급속히 냉각될 것"이라고 말했다.

이에 따라 전문가들은 보수적인 투자 전략을 주문했다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산수석전문위원은 "미국 금리 인상이 예고된 수순이기는 하지만 서울을 중심으로 부동산 가격이 단기간 내 급등했고 대출규제와 안정화 중심의 부동산 정책을 고려했을 때 당분간 시장을 관망하며 본인의 대출상환능력을 점검하는 것이 좋다"고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 "올 하반기에는 입주 물량이 많은 데다 강남 재건축 초미의 관심사인 재건축초과이익환수제 부활 여부가 미정이라 투자에 신중을 기해야 한다"고 말했다.
그러나 기준금리와 대출금리 인상에도 불구하고 예금금리가 계속 낮은 수준을 유지한다면 집값도 크게 떨어지지 않을 것이란 전망도 나온다. 풍부한 유동자금이 갈 곳이 없는 상황이 지속되기 때문이다. 주택산업연구원은 15일 '2017년 하반기 주택시장 전망' 보고서에서 이 같은 근거를 토대로 올 하반기 전국 주택 매매가격이 0.2% 상승할 것으로 예상했다. 서울을 비롯한 수도권의 상승세(0.4%)가 지방의 하락세(-0.1%)를 상쇄해 전반적인 상승을 견인한다는 것이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "기준금리 변동과 상관없이 예금금리가 낮은 상황에서는 유동자금이 서울 유망 지역의 재건축을 비롯한 갭투자·분양권 투자에 몰릴 수밖에 없는 구조"라고 말했다.
주택시장과 달리 빌딩, 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장은 금리 인상에 한층 더 민감하다. 대출금리가 오르면 자연스럽게 임대수익률이 낮아질 수밖에 없다. 건물가격을 유지하기 위해서는 임대료를 올려야 한다. 임대료를 인상하지 못해 대출이자를 갚지 못하게 되면 유동성 위기에 처하게 된다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "임대수익률이 대출이자율보다 낮으면 전세 전환을 통해 대출을 갚는 것이 유리하다"고 조언했다.
[김기정 기자 / 김인오 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]