재개발 막힐때마다…`구원투수`로 나선 CM

↑ CM 방식을 도입해 위기 극복 후 재개발을 성공시킨 마포래미안푸르지오 전경. [사진 제공 = 삼성물산]

조합장 비리, 조합원 간 갈등 등 문제로 수년째 착공도 하지 못하는 재개발·재건축사업장이 늘어나는 가운데 조합이 전문 업체에 사업관리를 맡기는 CM(Construction Management·건설사업관리) 방식이 신속하고 투명한 정비사업 추진을 위한 새 트렌드로 떠오르고 있다.
17일 건설업계에 따르면 마포 대장주로 꼽히는 마포래미안푸르지오(3885가구)를 비롯해 용산파크타워(888가구),반포힐스테이트(397가구) 등의 단지들이 CM 방식을 도입하면서 성공적으로 분양을 마치고 지역 랜드마크 단지로 거듭났다.
현재 진행 중인 북아현2구역 재개발, 세운6-3구역 재개발 등도 CM 방식을 도입해 사업이 순조롭게 진행 중이다.
CM업계에 따르면 2002년 CM 방식이 국내에 처음 도입된 후 지난해 말까지 60여 개 정비사업장이 CM 방식을 적용했으며, 총 계약금액은 약 1000억원에 달한다. 국내 재개발·재건축은 전문지식과 경험이 부족한 주민들(조합)이 대규모 사업을 진행하다 보니 계속된 시행착오와 조합원 간 갈등으로 인해 사업기간이 늘어지면서 비용 부담만 커지는 경우가 많다.

CM이란 이 같은 문제를 해결하기 위해 조합이 전문지식과 경험을 지닌 CM업체에 전반적인 사업관리를 위탁하는 개발 방식이다.
CM사는 사업타당성 조사, 인허가 절차, 시공사 선정, 시공관리 등 재개발·재건축의 모든 절차에서 조합을 대신해 전문업무를 처리하고 자문을 제공한다. 시공사를 선정하는 경우 CM사가 건설사들이 제출한 제안내역서를 분석해 조합에 가장 큰 이익을 주는 제안을 한 시공사를 추천해 주는 식이다. 최종 결정권은 여전히 조합이 가지고 있되 CM사가 철저한 분석과 자문을 통해 사업 성공을 돕는 '비서' 혹은 '매니저' 역할을 하게 된다. 사업 초기 단계부터 전문인력이 사업성을 분석하고 최적의 사업계획을 세우기 때문에 조합원 간 불필요한 갈등이 줄어들어 공사기간은 단축되고 사업비도 절감된다. 또 CM사가 조합을 대신해 설계사, 시공사 등 용역업체에 대해 철저한 관리감독을 실시해 조합과 용역업체 간 비리가 사라지고 부실시공 방지 등 효과도 기대할 수 있다. 국내 사업장 중 CM을 적용한 가장 성공적인 사례로는 국내 선두 CM업체 건원엔지니어링이 관리를 맡은 '아현3구역 재개발(현 마포래미안푸르지오)' 사업이 꼽히고 있다. 2007년 사업시행인가를 받은 아현3구역은 전 조합장이 비리로 구속 수감되고, 조합원 추가 분담금을 둘러싸고 갈등이 일어나는 등 사업 초기에 큰 진통을 겪었다. 첫 삽도 못 떠보고 사업을 청산할 수밖에 없던 위기에서 반전의 계기가 나타났다. 2011년 새로 선출된 조합 집행부가 당시로선 드물게 CM 방식 도입을 결정하고 건원엔지니어링과 계약을 체결하면서 사업이 탄탄대로를 걷기 시작했다. 건원엔지니어링에 따르면 당시 아현3구역은 분양가 비현실적 책정, 조합원 종전평가액 오류 등 문제로 총 4052억원의 손실이 예상되던 상황이었다. 하지만 CM 방식이 도입되면서 이 같은 손실을 만회하고도 추가로 사업비 800억원이 절감됐으며 공사기간도 9개월이나 단축됐다.
아현3구역 재개발 조합은 원활한 사업 추진을 이끈 공로를 인정해 당시 CM을 총괄했던 박종균 건원엔지니어링 전무에게 표창장을 수여하기도 했다.
CM 적용으로 대표적 '문제 사업장'으로 꼽혔던 아현3구역은 서울시에서 정비사업 모범사업장으로 선정됐다.
아현3구역 재개발 조합장을 맡았던 구재익 씨는 "조합은 비전문가 집단이기에 항상 시공사와 설계사, 다른 협력업체에 끌려다니기 마련인데 전문가로 구성된 CM 방식을 도입하면서 사업의 중심을 잡을 수 있었다"며 "CM 계약금액 대비 20배 이상의 사업비 절감 효과를 봤다"고 설명했다. 건원엔지니어링은 국토교통부 고시 2018년 기준 CM부문 국내 누계 실적 1위를 차지하고 있는 업계 선두 업체다. 800여 명의 전문기술인력을 보유하고 있으며, 미국의 세계적인 CM회사인 씨에이치투엠힐(CH2M Hill)과 기술 교류를 통해 선진화된 관리 시스템을 운용 중이다.
[정지성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]