[단독] `하루 이자 1100만원` 이자 떠안은 건설사들…운정3지구에 무슨일이

연초 공급이 시작될 것으로 보였던 파주 운정3지구 분양이 기약없이 밀리고 있다. 수도권광역급행철도(GTX) A노선 확정으로 교육환경평가서 재작성 문제가 발생한 것이 주요 원인으로 알려졌지만, 분양승인 관련 주무관청인 한국토지주택공사(LH)와 파주교육지원청간 관련 업무에 속도를 내지 않아 발생한 것으로 확인됐다.
교육환경평가가 확정되지 않아 조건부 승인만 받아 토지를 분양 받은 건설사들은 최종 분양승인을 받을 수 없고, 이에 PF(Project Financing)를 일으켜 토지를 확보한 해당 건설사들은 갈수록 불어나는 이자에 시름이 깊어지고 있다.
예상치않게 늘어난 이자비용이 차후 분양가 산정에 반영될 경우 피분양자들에게 피해가 갈 수 있다는 우려도 나온다. 분양을 계획 중인 건설사들에게 고분양가 산정의 빌미를 제공하는 것 아니냐는 주장과 함께다.
◆파주교육지원청 "LH가 교육환경영향평가 재심의 신청조차 안해"
8일 주택업계에 따르면 경기 파주시 운정신도시 3지구(이하 운정3지구) 사업시행자인 LH는 2017년 3지구 준공을 계획했으나, 토지 보상 지연과 부동산 경기 침체 등으로 인해 준공시점이 연기됐다.

↑ 파주 운정신도시 모습 [사진 = 경제만랩]

운정3지구는 지난해말까지만 해도 GTX-A노선의 착공 소식으로 주택시장이 요동쳤다. 2023년 GTX-A노선이 개통되면 서울역까지 20분대, 삼성역까지는 30분대에 닿을 수 있기 때문이다. 이에 일각에서는 건설사들이 분양가를 높이기 위해 착공후로 분양을 미뤘다는 루머가 돌기도 했다.
하지만 실제는 교육시설 건립을 위한 교육환경영향평가를 다시 제출해야 하는 과정을 제대로 이행되지 않아 분양일정 자체를 잡을 수 없었던 것으로 나타났다. 앞서 일부 보도에서는 파주교육지원청은 파주 운정신도시 3지구에 GTX-A 노선이 지난해 말 착공에 들어가면서 초등학교 건립을 위한 교육환경영향평가를 다시 제출할 것을 지시한 것으로 알려졌지만, 실상은 아니었다.
파주교육지원청 담당자는 "GTX-A노선 착공 여파로 분양승인이 안난 것이 아니다. LH가 (11년전) 1차 실시계획을 설립한 뒤 2014년부터 계획세대수, 학교 용지 위치 수 등과 관련 교육환경영향평가를 다시 받아야 했는데 이를 이행하지 않았던 것"이라며 "이와 관련 LH 본사와 공문으로 협의를 진행했는데, 마지막 회신을 보낸 것이 1월이다. 이후 LH 쪽에서 아무런 액션을 취하고 있지 않다"고 밝혔다.
LH가 최종 교육환경영향평가를 받아 분양 가능한 상태의 토지를 분양한 것이 아니라 확정 전 토지부터 분양했다는 것이다. 이는 건설사들이 직접적으로 진행할 수 있는 절차가 아니다. 그럼에도 LH가 승인관련 절차를 제대로 이행하고 있지 않아 건설사들이 예상했던 일정이 미뤄질 수 밖에 없다는 설명이다.
이에 LH 측은 "최초 교육환경평가는 사업 실시 초기에 받았지만, 지난 1월 파주교육지원청의 검토의견에 대한 검토계획조치계획서를 아직까지 보내지 않은 건 사실"이라며 "현재 일부 학교용지 면적 바뀐 부분 등에 대해 계획서 작성을 위해 자료를 조사 중이며, 운정3지구 전체에 대한 계획서 이전에 착공이 시급한 1공구에 대한 계획서를 이번 주 중(파주교육지원청)에 협의 후 제출할 계획"이라고 해명했다.
계획대로라면 1공구 시공사들은 이달 말 분양가심의까지 받을 수 있을 것이라는게 LH 측 설명이다. 또한 “일부 건설사의 착공·분양 일정에 따라 지구 전체 교육환경평가와 별개로 시급구간(1공구) 학교 2개소에 대한 평가를 우선 추진 중”이라며 “4월 중 완료해 착공과 분양이 가능토록 할 예정”이라고 덧붙였다.
◆토지분양부터 한 LH, 분양승인 키 쥐고 있지만…

↑ 파주 운정3지구 위치도 [사진제공: 매경DB]

이달 현재 파주 운정3지구 1공구에서 분양을 준비 중인 업체는 대우건설(710세대), 우미건설(846세대), 중흥건설(1262세대), 대방건설(820세대), 대림산업(1010세대) 등이다. 이들 중 상당수 건설사는 조건부 승인만 받은 상태라 분양일정은 커녕 일 평균 1000만원이 넘는 대출 이자만 물고 있는 실정이다.
운정3지구는 아직까지도 기반시설이 거의 갖춰지지 않았다. 이에 '주택사업 승인만 받고 교육환경영향평가 관련 내용이 확정되기 전까지는 분양을 안하겠다'는 조건부 주택사업 승인을 내줬다는 게 파주교육지원청 설명이다. 즉 학교설립이 가능한 시기에 분양 일정을 맞추겠다는 조건 하에 내준 '조건부 승인'인 셈이다. 당연히 이 상태로는 분양승인을 받을 수 없다.
1월 말 자료를 내 "2월 중 운정3지구 마수걸이 분양에 나선다"고 밝혔던 대우건설은 여전히 오픈이 밀린 상태다. 중흥 등의 건설사들도 3월 중 분양을 예정했으나 역시 분양일정 확정을 못하고 있다.
이 지역에 공급을 준비 중인 한 건설사 관계자는 "애초 지난해 말 공급일정을 잡았다가 GTX-A노선 착공 등의 영향으로 일정이 밀렸다"면서 "작년 말 평가서를 다시 작성하고 승인을 받는 데는 3개월 정도 걸릴 것으로 예상해 3월쯤 (분양)일정을 잡았지만, 다시 밀려 5월도 낙관할 수 없게 됐다"고 말했다.
그는 이어 "PF를 일으켜 진행하는 사업이라 월 3억6000만원 이자가 발생한다"며 "하루 이자가 1100만원인 셈"이라고 토로했다.
또 다른 건설사 관계자는 "이자 비용이 만만치 않다. 다행히 3월부터는 파주교육지원청도 협의에 유연한 자세를 보이기 시작했다"면서도 "지구 내 입주가 끝나기 전에 학교를 먼저 개교하게되면 학생 수요가 적을 것으로 예상돼 건설사들에게 입주 시기를 맞춰달라고 한 부분이 가장 큰 난제"라고 주장했다.
이런 요구는 공급 예정인 단지들의 입주시기가 다르다보니 학생수요가 예상보다 적으면 학교 배정 관련 문제가 생기기 때문으로 추정된다. 그러나 해당 건설사들은 더욱 입장이 곤란하다. 토지사용시기와 토지분양시점이 제각기 달라 파주교육지원청의 입장을 반영하기 쉽지 않기 때문이다.
파주교육지원청도 난색을 표하고 있다. 파주교육지원청 담당자는 "학교 예정용지들의 일조문제, 교통, 통학여건 등을 봐야하는데 LH가 교육환경영향평가를 제출하지 않아 (우리도) 진행할 수 있는 부분이 없다. 키는 LH가 쥐고 있다"고 말했다.
이에 LH 측은 “파주 운정3지구는 최초 실시계획 승인(2012년 2월) 당시 교육환경평가 이행 후 현재 6차 실시계획 변경 승인(2018년 6월 신청)을 완료했다”며 “6차 실시계획 변경에 따른 교육환경평가 재협의를 위해 현재 교육청과 배치계획(학생·학교수)에 대한 협의를 진행 중이고, 작년 7월부터 현재까지 6차례 협의 과정에 있다”고 해명했다.
◆교육청과 LH 싸움에 건설사 등만 터진다?
일각에서는 이런 주무관청의 엇박자는 교육청과 LH의 관계 때문이라고 지적한다. 앞서 경기 시흥 장현지구와 고양 원흥지구 등지에서도 학교용지 관련 분쟁이 이어졌기 때문이다.
기존 LH는 공공주택지구 등 공공택지 공급시 교육청에 용지를 무상 제공하거나 학교용지부담금을 대신 내왔다. 그러다 공공주택지구는 학교용지특별법에서 무상 제공의 근거가 없다는 감사원 지적을 받자 LH가 교육청을 대상으로 소송들을 제기했고, 이에 경기교육청은 지난 1월 국토교통부, LH, 경기 지역 지자체 등에 공공택지 내 모든 아파트 인허가 절차를 전면 보류해달라고 요청하는 등 각을 세우자 결국 국무조정실이 중재에 나서기도 했다.
운정3지구 이슈는 약간 다르긴 하지만 이런 과거들로 LH가 교육청과의 협의에 미적지근하게 나오는 것이 아니냐는 의견도 나온다.
한 주택업계 관계자는 "3기 신도시 발표로 2기신도시 신규물량에 찬바람이 불어 (운정신도시) 분양성적도 확신할 수 없는 시기인데다 분양일정 확정도 불확실해 이자비용이 적지 않아 진퇴양난"이라며 "앞서 경기 일부 택지지역에서 벌어졌던 학교용지 관련 논쟁여파를 건설사들이 뒤집어 쓰고 있는 것으로도 보인다"고 말했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자 / 이미연 기자]