임대사업자, 대출 틀어막고 양도·종부세 혜택도 박탈

◆ 9·13 부동산 종합대책 ◆

작년 말 주택 임대 활성화 방안을 발표했던 정부가 불과 9개월 만에 정책 오류를 인정하고 13일 보완책을 내놓았다. 주택시장 안정 대책에 따르면 주택임대사업자에 대한 세제 혜택이 대폭 줄고 관련 대출 규제가 강화된다.
우선 주택을 한 채 이상 보유한 다주택자가 8년간 장기 임대등록을 하더라도 새로 취득한 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)이 서울, 세종 등 조정대상지역 안에 있으면 양도세를 내야 한다.
지금까지는 양도세 중과 대상이 아니었다. 이에 따라 2주택자가 부담할 세율이 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트 늘어난다. 8년 장기 임대등록 주택에 대해 지금까지는 종부세를 부과하지 않았으나 앞으로는 종부세를 합산 과세한다. 이 역시 조정대상지역 안 취득한 주택에 한해서다. 조정대상지역 밖을 포함한 일반 양도세 감면 혜택도 줄어든다. 정부는 현재 주거 전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 읍·면 지역 100㎡ 이하) 임대주택에 대해 다양한 양도세 감면 혜택을 주고 있다.
올해 안에 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 10년 이상 임대등록을 하면 양도세가 전액 감면된다. 올해를 넘겨 취득한 주택에 대해서도 장기보유특별공제로 해서 8년 이상 10년 미만은 50%, 10년 이상은 70% 감면받을 수 있다. 하지만 주택가액 기준이 새로 만들어졌다. 양도세 감면을 받으려면 주택 가격이 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하여야 한다. 이 같은 세제 혜택 조정은 이날 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.
주택임대사업자에 대한 대출 규제도 강화된다. 정부는 14일부터 투기지역·투기과열지구 안 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에도 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제를 적용하겠다고 밝혔다. 기존에는 개인사업자 대출이라는 이유로 금융회사가 임대사업자 대출에는 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율 적용해 왔다.
추가로 정부는 임대사업자 대출이어도 투기지역·투기과열지구 안 공시가격 9억원 초과 고가 주택을 신규로 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지하겠다고 밝혔다. 주택담보대출이 이미 있는 임대사업자는 투기지역 안 주택 취득 목적의 신규 주담대를 받는 것도 금지된다. 또 정부는 임대업 대출 용도 외 유용 점검을 강화해 정상적 대출은 원활하게 지원하되 사업 활동과 무관한 대출금 사용은 방지하기로 했다.
구체적으로 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 시 용도 외 유용을 점검하고, 임대차계약서·전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인하도록 할 예정이다. 용도 외 유용이 적발되면 대출금을 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년까지 제한한다.
정부는 향후 부동산임대업이자상환비율(RTI) 규제 수준의 적정성을 종합적으로 검토해 올해 안으로 임대업 대출 건전성 제고 방안을 마련하겠다고도 밝혔다. 규제비율, 한도관리, 예외승인 등 항목에서 RTI 규제를 한층 더 강화할 가능성을 열어놓은 셈이다. 한편 국토교통부가 이달 초 임대업 등록 혜택을 줄인다고 밝힌 이후 강남 3구를 중심으로 임대주택 등록이 전월 대비 4배 수준으로 크게 늘어난 것으로 파악됐다.
[최재원 기자 / 이유섭 기자 / 이승윤 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]