[토요 FOCUS] 시뮬레이션해보니, 사업성 높은 단지는 환수금도 억·억…

재건축초과이익환수금은 완공 시점의 아파트 가격에서 추진위원회 승인 때 아파트 가격, 건축비, 주변 시세 상승분(정상주택가격상승분) 등을 뺀 차액에 부과된다. 환수금 부과개시시점은 추진위원회 승인일, 종료시점은 준공일이며 부과기간이 10년을 넘으면 준공일로부터 10년을 역산해 부과개시시점을 산정한다.
반포주공 1단지(1·2·4주구), 대치쌍용2차, 잠실주공5단지 등 현재 조합설립인가 상태인 단지들은 사업시행인가 등 각종 절차가 순조롭게 진행될 경우 2022년 전후로 준공될 가능성이 높다. 이렇게 되면 강남 재건축 아파트 가격이 바닥이었던 2012년이 초과이익환수금 부과개시시점으로 적용돼 이익금이 상대적으로 높게 산출된다.
반포주공 1단지의 경우 2012년 조합원 1인당 주택가격은 13억8870만원(공시가격 기준)이었고, 2022년 준공 후 조합원 1인이 가지게 되는 보유가치의 총액은 약 44억4469만원으로 추산된다.
시뮬레이션에선 반포 아크로리버파크 등 인근 신축 아파트 시세에 최근 10년간 아파트 가격 상승률을 적용해 준공 당시 예상 시세를 추정했다. 반포주공 1단지 조합원의 보유가치 상승폭이 다른 단지들보다 월등히 큰 것은 재건축 사업성이 높다는 뜻이기도 하다. 이 단지는 6층 이하 저층 아파트로 기존 2090가구가 재건축 사업 후에는 최고 35층, 5518가구로 늘어나 조합원들이 얻는 이익이 클 것으로 예상된다.
실제 건축비와 정상가격 상승분을 제외한 조합원 1인당 초과이익은 19억4986만원에 달할 것으로 추산된다. 여기에 누진세율을 적용하면 초과이익의 거의 절반 수준인 9억3993만원을 부과금으로 내야 한다. 더구나 지난 10년 새 재건축 아파트 가격이 기존 아파트 가격보다 훨씬 많이 오르는 탈동조화 현상이 나타나 재건축의 초과이익은 더 늘어난다. 환수금 계산에는 주변 시세 상승분을 빼도록 돼 있다.
시뮬레이션에선 조합이 서울시에 제출한 자료와 주변 재건축 사례 등을 참고해 개발비용을 추정했다. 조합은 재건축 초과이익환수금을 낮추는 방안 중 하나로 개발비용을 높일 수 있다.
이번 시뮬레이션은 현재 상황을 기초로 추정한 것으로 완공 시점, 개발비 등에 따라 실제 부담금은 달라질 수 있다.
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]