`무용지물` 전월세전환율 상한제

# 서울 성동구에 거주하는 직장인 A씨(37)는 최근 집주인과 전세계약을 갱신하면서 황당한 요구를 받았다. 보증금 2억원 중 1억원을 돌려줄 테니 대신 월세를 60만원씩 내라는 통보였다. 대출금리로 따지면 7.2%의 이자를 부담하는 셈이다. A씨는 "은행 예금 이자가 2%도 안 되는 상황인데 너무 지나친 요구"라며 항변했지만 집주인은 "싫으면 나가라"는 식이었다.
월세로 전환되는 전세 세입자 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 시행 중인 전월세 전환율 상한선이 제도 시행상 허점으로 인해 현장에서 제 역할을 하지 못하고 있다.
전월세 전환율은 주택의 미래가치, 건물 감가상각 속도, 세입자의 임대료 체불 가능성, 공실 가능성 등을 고려해 산출한다. 주택임대차보호법에서는 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 상한선을 정해두고 있다. 기존 상한선은 기준금리의 4배인 5%였으나 지난달 30일 개정된 주택임대차보호법으로 '기준금리+3.5%포인트', 즉 4.75%로 바뀌었다. 보증금 1억원을 월세로 전환한다면 연간 475만원, 월 39만5830원을 넘으면 안 되는 것이다.
전월세 전환율 상한선이 낮아졌음에도 불구하고 서민의 월세 부담이 줄어들 것이라고 기대하는 사람은 거의 없다. 상한선 적용 범위가 '계약 기간 중'으로 한정된 때문이다. 신규 계약이나 재계약은 해당 사항이 없다. 계약 기간 중 보증금을 조정하는 경우는 드물기 때문에 전월세 전환율 결정은 사실상 집주인의 재량인 셈이다.
실제 정부나 지방자치단체 통계를 살펴봐도 전월세 전환율 상한선은 잘 지켜지지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 10월 기준 전국 광역지자체 17곳 중 전월세 전환율 상한선 5%를 지킨 곳은 단 한 곳도 없었다. 서울·세종만 5%대였고, 나머지는 대부분 7%도 넘어섰다. 주택 유형별 전월세 전환율을 살펴보면 아파트는 4.8%로 양호했던 반면 연립·다세대(6.8%)와 단독주택(8.3%)은 상한선을 크게 웃돌았다. 일반적으로 연립·다세대 세입자의 전세 보증금 규모가 작다는 점을 감안할 때 저소득층일수록 월세 부담이 더 커진다는 추론이 가능하다.
서울시 역시 반전세 주택의 전월세 전환율을 분기 단위로 발표하고 있는데 지난 3분기 기준 전월세 전환율은 5.3%로 전 분기(6.1%)에 비해 하락하기는 했으나 여전히 상한선을 웃돌았다. 서초구(4.59%) 송파구(4.75%) 등 집값이 비싼 지역의 전월세 전환율이 금천구(6.2%) 강북구(6.2%) 등 상대적으로 집값이 싼 지역보다 낮아 저소득층의 월세 부담이 크다는 점을 방증했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전월세 전환율 상한선은 재계약이나 신규 계약에 적용되지 않는 데다 잘 알려져 있지 않기 때문에 집주인이나 세입자가 거의 의식하지 못하고 있다"며 "제도를 아는 집주인에게도 횡포를 예방하기보다는 '이런 제도도 있다'는 신호를 주는 수준의 효과만 있을 것으로 보인다"고 말했다.
전월세 전환율 상한선을 강제할 수 없다는 점도 문제다. 전월세 전환율이 규정된 주택임대차보호법의 주무부처는 국토교통부가 아닌 법무부다. 법률적 관계 중심으로 권리와 의무를 규정하고 행정적 관여는 최소화하는 법무부 성격상 상한선을 강제한다든지 위반 시 처벌하는 취지의 규정이 마련될 것이라고 기대하기 힘들다. 국회 국토교통위원회 소속 김현아 새누리당 의원은 "전월세 전환율 상한선 등 주택임대차보호법의 실효성을 높이기 위해 주무부처를 국토부로 옮기는 것이 바람직하다"고 말했다.
■ <용어 설명>
▷ 전월세 전환율 : 전세 보증금을 월세로 전환할 때 보증금에서 월세가 차지하는 비율이다. 보증금 1억원을 월세 50만원으로 돌렸다면 비율은 6%다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]