[조성신의 富동산 현장] 광고에 나온 수익률, 아직도 믿나요?

5년 동안 월 40만원 확정수익, 3년간 월평균 최소 123만원 확정 지급, 연 600만원 확정수익 보장
임대수익이 목적인 수익형부동산의 분양광고를 보면 높은 수익률을 내세워 판촉에 열을 올리는 경우를 자주 볼 수 있다. 특히 최근의 금리는 바닥에 가까운 수준이라 수익형부동산 투자를 염두에 두고 있던 사람이라면 혹하기 마련이다.
하지만 이런 광고나 분양업체의 말만 곧이곧대로 믿고 계약했다간 낭패를 볼 수 있다. 이들이 주장하는 수익률은 ‘가능성이 있는’ 수익률이지, 실제 ‘확정된’ 수익률이 아니기 때문이다.
실제 서울 강남권 수익형 부동산의 투자 수익률이 산출 방식에 따라 1% 이상 차이가 났다.
FR인베스트먼트가 서울 강남구, 서초구, 송파구의 2011년 이후 준공된 오피스텔과 도시형생활주택 및 다세대·다가구·원룸 주택을 950개 샘플로 만들어 분석한 결과, ‘가능조소득(가능총소득)’ 수익률과 ‘유효조소득(유효총소득)’ 수익률 사이에 평균 1.11%의 격차가 발생하는 것으로 나타났다.

임대료(월세)에 단위수를 곱한 ‘가능조소득’과 달리 ‘유효조소득’을 토대로 한 수익률은 임대인의 제반 경비 등 지출을 제한 상태에서 구하는 방식이기 때문에, 예금금리와도 직접 비교가 가능해 시중은행에서 주로 활용하는 방식이다.
하지만 분양현장에서 광고지나 홍보물을 통해 제시하는 수익률은 ‘가능조소득’이 대부분이다. 때문에 향후 발생할 필요경비(시설 유지비, 중개수수료 등)를 제하게 되면 수익률은 당연히 하락할 수밖에 없다.
게다가 착공과 준공사이에 걸리는 기간이 짧게는 1년 길게는 2년 이상의 공백이 존재해 현재 인근 수익형부동산 시세를 바탕으로 추산된 ‘가능조소득’은 입주시점의 시장변동에 따라 수익률은 큰 차이를 보인다. 간단하게 보자면 상식적으로 공급이 늘어난다고 봤을 때 수익률은 줄어들 수밖에 없다는 것.
강남권 오피스텔의 경우도 가능조소득을 중심으로 산출된 수익률이 5.20%인 반면, 유효조소득으로 구해진 수익률은 4.11%로 나타났다.
뿐만 아니라 도시형생활주택은 각각 4.89%와 3.48%, 다세대·다가구·원룸은 4.17%와 3.35%로 나타나 상당한 격차가 존재했다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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