설마 설마했는데 또 폭등한 수도권 집값…도대체 왜 [매부리TV]

↑ 매부리TV와 인터뷰중인 삼토시(왼쪽)님은 "2021~2022년 상승기는 계속된다"고 밝혔다. [매부리TV 갈무리]

올해 상반기(1~6월) 수도권 아파트 가격이 12.97% 올랐습니다. 이는 지난해 연간치(12.51%)를 넘어선 것이고, 상반기 기준 19년 만에 가장 큰 오른폭입니다. 그야말로 '폭등'입니다. 많은 사람들이 "이미 엄청 올랐는데 여기서 또 오른게 실화냐"며 충격과 걱정으로 부동산 시장을 바라보고 있습니다. 6년 연속 상승한 수도권 집값이 도무지 잠잠해질 기미를 보이지 않습니다.
올해 상반기 역대 최고 폭등장이 연출되자, 하반기 전망에 관심이 모아집니다. 6개월전, 2021년을 앞두고 "올해도 이렇게 오를까" 반신반의하던 의견이 많았지만 현실은 "역대 최고 상승률"로 나타났습니다.
2020년 12월 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV에 출연한 부동산 빅데이터 전문가 삼토시님은 "2021~2022년은 수요, 공급, 통화량 측면에서 삼요소 모두 상승으로 결론난다"고 전망한바 있습니다. 상반기 수도권 집값이 폭등하면서 다시 삼토시님의 전망이 회자되고 있습니다. 매부리TV는 삼토시님과 주요 인터뷰 내용을 공개합니다. 이 내용은 2020년12월 촬영된 내용입니다.

-2021년 부동산 전망 어떻게 보시나요

=상승의 세박자는 수요·공급·유동성 3가지를 봅니다. 우선 수요에 가장 영향을 미치는 대상이 서울의 10년차 부부인데요. 서울 아파트 실수요층인 이들이 내년(2021년)에 제일 늘어납니다. 또 공급측면인 입주물량을 보면, 헬리오시티가 입주한 2019년 5만4000호가 공급됐습니다. 그런데 2021년은 2만6000호 입주로 반토막납니다.
유동성을 보면, M1은 현금화 가능한돈, M2는 M1더하기 짧은 만기 금융상품에 묶어놓은 돈인데, M2대비 M1이 높으면 바로 빼써 쓸수 있는 돈, 유동성 힘이 크다는 것입니다. 그런데 이 M1/M2비율이 급증하고 있습니다. 1986년 이래 가장 높은 비율입니다. 또한 3기신도시 토지보상금이 풀리면서 사상 최대 유동성이 가세하고 이 돈들은 수도권에 집중적으로 풀립니다. 수요가 증가하고 공급이 감소하고 유동성이 확대되고 있으므로 크게 오를 가능성이 높습니다.

-서울의 비핵심지 대 경기도 핵심지 중 어디에 투자해야할까요

=일지리가 많은 곳, 일자리가 늘어나는 곳, 직주근접의 인기는 높아질 것으로 보입니다. 여성의 사회활동이 늘어나고 있어요.
여성의 사회활동이 늘어난다는 것은 과거보다 공동육아가 많아질 것이라는 얘기입니다. 그러므로 직주 근접이 앞으로 더 인기가 많아진다는 것이고요. 따라서 서울의 비핵심지든 경기도 핵심지냐든 일자리가 많은 곳, 일자리가 늘어나는 곳을 주목하세요.
예를 들어 경기도에서는 일자리는 늘어나는데 입주 물량이 늘어나지 않는 곳은 판교지요. 판교는 위례 외에는 입주 물량이 늘어나는 곳이 없습니다. 그런데 판교는 제2, 제3 테크노밸리로 (산업이)늘어나고 있고요.

-또 다른 요소는 없을까요

=서울의 비핵심지여도 결국은 업무지구로 접근성이 개선되는 곳을 주목하세요. 사실 교통이 좋은 곳은 이미 가격에 반영이 돼있습니다. 그러나 서울 동부권, 서부권이 일자리가 약한데 주요 업무지구로 교통망이 개선되는 곳을 보세요. GTX, 신안산선을 보시면 됩니다. (실제로 올 상반기 크게 상승한 시흥·인덕원 등은 신안산선이나 월곶판교선, GTX 등 교통 호재를 품고 있다.)

-전세시장 전망은 어떻게 보시나요

=임대차법이 시행되면서 전세대란이 일어나고 있죠. 그 이유를 설명드리면 전세 물량이 기존 10채고 수요자가 12가구라고 하면 이때의 경쟁률은 1.2대1입니다. 그러나 가령(대부분이 계약갱신청구권을 쓸테니까) 이 10채중에 8채가 계약갱신청구권으로 2+2로 전세를 눌러앉게 되면 (가능한 전세)남은 집은 2채가 되고 (전세를 필요로하는)남은 가구는 4가가 돼죠. 아까 경쟁률은 1.2대1이었는데 지금은 2대 1이 되면서 그 2채의 전셋값이 치솟고 전세가가 오르는 상황이 발생하는 것입니다.
또한 현재 정부의 규제가 서울로 실거주를 하게만드는쪽으로 가고 있어요. 분양가상한제가 적용된 아파트를 받으려면 서울 1순위 받아야하니까 서울에 살아야하고, 양도세 절세하려면 서울에 살아야하고요. 규제 부작용때문에 서울의 전셋값이 오르는 거고요. 2021년과 2022년에는 입주물량도 줄기때문에 2022년까지 전세대란은 계속될 것입니다.
삼토시님의 2021년 부동산전망은 매부리TV에서 보실수 있습니다.
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[이선희 기자]