"재건축 리츠로 개발이익 공유"…대우건설, 반포1 3주구에 제안

대우건설이 최근 입찰에 뛰어든 서울 서초구 반포주공 1단지 3주구 재건축사업을 리츠 사업으로 진행하자는 파격적인 제안을 했다. 재건축 사업에서 발생하는 개발이익을 리츠에 투자한 일반인 다수와 공유할 수 있어 형평성 측면도 충족하고, 조합 입장에서는 분양가 상한제를 회피할 수 있어 개발이익을 극대화할 수 있다는 논리다.
대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC(Asset Management Company)를 통한 '반포주공1단지 3주구 재건축 리츠 사업 추진방안'을 16일 발표했다. 재건축 사업에서 나오는 일반분양 주택 전부를 고급임대주택으로 돌려 이를 기반으로 리츠 상품을 내놓는 게 골자다. 수년간 리츠 운영을 마친 뒤에는 감정평가를 거쳐 일반에 주택을 매각하는 방식이다.
대우건설은 이 방식이 일반분양이 주류를 이루는 기존 재건축 방식 대안이 될 수 있다고 주장한다. 대우건설 관계자는 "일반분양 주택을 리츠로 돌려 자금을 공모하면 여기 참여한 투자자는 아파트 가격이 오르면 오를수록 자본차익을 볼 수 있다"며 "조합이 독점하던 재건축 개발이익을 불특정 다수가 공유할 수 있는 새로운 모델"이라고 설명했다. 재건축 개발이익을 불로소득으로 간주해 이를 최소화하려는 정부 입장에서도 충분히 검토할만한 카드라는게 대우건설 측 설명이다.
이 관계자는 "관련 규정을 꼼꼼히 검토한 결과 현 법 체계에서 사업이 추진가능하다는 판단을 내렸다"며 "이 방식을 택하면 분양가 상한제를 피할 수 있어 조합 입장에서도 기존 방식대비 훨씬 유리하다"고 덧붙였다.
다만 선례가 없어 추진과정에서 대우건설 측이 정부와 조합을 설득할 수 있을지 여부는 여전히 변수로 남아있다. 추진 과정에서 발생할 여러 제도적 문제도 추후 복병이 될 것으로 보인다. 앞서 반포동 신반포3차·경남 아파트 재건축(래미안 원베일리)도 일반분양 통매각을 위해 정관변경을 추진했으나 서초구청이 반려하자 포기한 바 있다.
[홍장원 기자]