우리금융경영硏 시장전망 "내년 서울집값, 안떨어진다"

내년 서울 집값 상승률이 1% 내외의 강보합성 안정을 유지할 것이란 전망이 나왔다.
25일 허문종 우리금융경영연구소 경제연구실 연구위원은 '9·13 대책 이후 서울 주택시장 동향 전망' 보고서에서 "규제 강화, 거래 감소 등으로 내년 서울 주택시장은 안정되겠으나 대기 수요와 공급 부족으로 하락 전환보다는 1% 내외의 강보합을 보일 것"이라고 예측했다.
허 연구위원에 따르면 올해 9월 서울 아파트 매매가격 상승률은 전달 대비 3.8%로 12년 만에 최고치를 기록하는 등 과열 양상을 보였다. 하지만 다주택자의 규제지역 내 신규주택 구입용 대출을 원천 차단하는 9·13 부동산 대책이 나온 직후인 10월에는 상승률이 1.8%로 떨어지고 강남3구 아파트 가격이 최근 5주 연속 하락세에 접어드는 등 대책 효과가 상당하다고 분석했다.
다만 그럼에도 불구하고 내년 서울 집값 전망으로 하락이 아닌 강보합을 선택한 이유로 허 연구위원은 수요와 공급의 불일치를 꼽았다. 그는 "시중 유동성과 주요 수요층의 소득기반이 근본적으로 바뀌지 않은 데다 서울 주택시장 대기수요가 상당히 견고하다"며 "그에 반해 서울 선호지역 아파트 공급은 이런 대기수요를 충족하지 못하고 있다"고 설명했다.
실제 지난 3분기 기준 단기유동자금은 1105조원으로 명목 국내총생산(GDP)의 63.2%에 달하는 역대 최고 수준이다. 여기에 최근 주택시장 약세로 대체 투자수단이 부족한 상황에서 지방 경기가 악화돼 서울 주택시장이 안전자산으로 인식되고 있는 점도 수요를 뒷받침하는 요인이라고 덧붙였다.
공급 측면에서는 정부의 3기 신도시 추진 등으로 수도권 전체에서 공급되는 주택은 늘어나지만 수요자들이 원하는 서울 내 선호지역의 아파트 공급 증가는 제한적인 만큼 '실질적인 공급 부족' 상태가 지속된다고 내다봤다.
뉴타운 등 정비구역의 잇단 해제, 재건축 규제 강화로 2014년부터 올해까지 서울 전체 주택 준공물량 가운데 아파트 비중은 연평균 40.6%다. 이는 서울을 뺀 지방의 57.5%보다 낮은 것이다. 2022년까지 향후 5년간 공급되는 아파트도 연평균 3만6000가구로 수요(4만가구)에 비해 4000가구씩 부족하다고 분석했다.
다만 허 연구위원은 "과거 참여정부 시절처럼 대내외 거시적인 충격이 더해질 경우 시장이 급랭할 수 있어 이런 가능성에 대해서도 예의주시할 필요가 있다"고 지적했다.
과거에도 정부 차원에서 여러 차례 주요 부동산 대책이 발표됐지만, 견고한 대기수요 덕택에 '대책→관망(또는 수요 둔화)→반등' 과정이 반복됐다는 게 그의 설명이다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]