[정인택의 부동산돋보기] 서민 주거 문제, 가장 빠른 해결책 중 하나는…

문재인 정부는 올해 부동산 가격 안정을 위해 대출규제를 포함한 강도 높은 9.13부동산 정책 등을 발표했다. 여기엔 임대주택 공급방안도 포함되긴 했지만 청약과 매매거래 관련 개정이 주된 내용이라 당장 거주할 집이 급한 이들에게는 약간 거리감이 있었다. 빠른 해결책을 손꼽아 기다렸던 사회적 부동산약자들에게는 피부에 와닿는 정책이라고 하기 어렵다는 평가다.
지속적으로 생활하는 집이 아닌 장소에서 살고 있는 3만 세대를 조사한 거처별 비율은 임시판잣집 비닐하우스, 고시원, 임시 다중이용업소, 기타 등으로 조사됐다. 고시원과 찜질방 등 다중이용업소를 합치면 80%로 절대 다수를 차지한다.

↑ 지난 11월 9일 새벽 화재가 발생한 서울 종로구 관수동 국일고시원에서 소방당국 관계자가 사고 현장을 감식하고 있다. [사진 = 매경DB]

지난 11월 9일 새벽에 화마가 앗아간 18명의 사상자들은 서울 종로 한 고시원에서 생활해오던 일일 생활 근로자이자 주거 환경의 약자들이었다. 본래 고시원은 전국 각지에서 생활 형편이 어렵고 학구열이 높은 청년들이 사법, 행정, 외무, 기술고시를 목표로 숙식을 하며 종일 고시공부를 하던 곳이었다. 주로 서울의 노량진에 몰려있던 고시원은 국가고시의 변천에 따라 공무원 시험을 준비하는 공시원으로 바뀌기도 했다.
노후한 이런 협소 주택 등을 서민 주거로 활용하는 방안은 어떨까. 부지 면적 80㎡ 정도의 소규모 노후 주택을 활용하는 방안으로는 천재지변이나 재해로 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 '재축'과 기존 건물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 구조와 범위 안에서 건축물을 다시 짓는 '개축'이 있다.
기존의 노후 협소주택은 구조체도 거의가 목조 또는 벽돌조적조이다. 개선해 다가구주택 또는 원룸으로 만든다면 구조는 당연히 철근콘크리트(R.C , Reinforced Concrete)조로 건설하게 될 것이다. 세계적으로 구조체로 가장 강한 구조는 철근콘크리트 구조다. 철근이라는 인장재와 콘크리트라는 압축재의 혼합이기 때문이다.
화재 시 가장 강한 구조이기도 하다. 철근과 콘크리트는 열팽창계수가 같다. 팽창과 수축이 같기 때문에 화재에도 웬만하면 견딘다.
서울시 25개 구 중 강남3구를 포함한 모든 구에 적지 않은 협소 대지 내의 노후건물이 산재된 상태다. 이러한 곳을 잘 활용하면 그리 오랜 기간이 걸리지 않고서도 서민 주택난 완화에 일익을 담당할 수 있다고 본다.
공공기관에서 정책적으로 추진하거나 건축주가 직접 시행에 나서도 된다. 건축물 용도에 따라서 상층 한 세대만 건축주가 사용하고 나머지는 분양을 하면 적지 않은 수익을 창출할 수 있을 것이다. 물론 자금 여유가 없는 경우 시공 초기에는 적절한 계획의 자금 투입이 필요하다. 자금의 해결이 어려우면 투자자를 연결해 시행하는 방법도 있다.

↑ JNK 개발원 정인택 원장

다가구로 계획한다면 각 가구를 임대할 계획으로 시작하면 된다. 필요에 따라 임대사업자로 등록하면 또 다른 혜택도 받을 수 있고, 다세대로 추진한다면 분양할 수 있다. 거주지역의 주거문제 해결과 경제적인 수익도 얻을 수가 있다. 자기 자본비율과 사업의 성격 및 규모에 따라 금융대출, 클라우드 펀드, 리츠 등 다양한 금융 상품을 검토한다면 최적의 규모와 시간 그리고 비용 절감을 위한 적정 비율의 재무, 세무, 법무 등의 컨설팅을 제공받을 수도 있다.
노후 협소주택 개선 방법을 주로 추진하는 중소 건설회사가 각 구와 인근에 있다. 그런 중소 업체를 잘 활용하면 단기간 내에 진정한 서민 주거해소의 원활한 해결사 역할을 할것이다. 고시원이라는 정체성도 불분명하고 열악한 주거시설에 노출되어있는 도시 건설노동자 등 거주약자들에게 좋은 환경의 주거시설로 활용되기를 바란다.
[자문 = JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 = 이미연 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 현대건설 해외공사기술부, 한국토지공사 본부장 등을 역임한 부동산 전문가다. 현재 도시개발, 마케팅, 인력개발 등에 대한 강연을 진행하고 있다.