2주택자, 집 처분 약속땐 주담대 가능?…규제지역선 NO

금융위원회가 '9·13 부동산대책'에서 발표한 금융규제 가운데 소비자들의 질의가 많이 들어온 내용들을 '자주 묻는 질문(FAQ)' 형태로 정리해 20일 발표했다. 대책을 요약하면 '무주택자를 제외하고는 대출이나 담보 제공을 엄격히 제한하겠다'는 것을 골자로 한다.
다만 무주택자로 분류되는 기준과 주택을 보유했더라도 예외적으로 대출·보증이 가능한 경우 등이 실제로는 복잡하게 얽혀 있는 만큼 이에 대한 질문이 많았다.
―규제지역에 주택을 보유한 1주택자의 경우 해당 주택이 재건축·재개발될 때 이주비 대출 등을 받을 수 있나.
▷가능하다. 단 대출기간 중 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 써야 한다.
―2주택자가 규제지역이 아닌 곳의 주택을 추가로 구입할 때는 주택담보대출을 받을 수 있나.
▷받을 수 있다. 규제지역 외 지역 주택 구입은 제한받지 않는다.
―2주택자가 주택 2채를 모두 2년 내에 처분하는 조건으로 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있나.
▷안 된다. 2주택 이상 보유 가구는 기존 주택을 모두 처분하겠다는 '약정'만으론 규제지역 내 대출을 받을 수 없다. 다만 주택 하나를 실제 매각해 1주택 가구가 되면 남은 주택 1개를 2년 이내 처분조건부로 주택담보대출을 이용할 수 있다.
―규제지역 주택 보유 중인데 임차보증금 반환 위해 주택담보대출을 받을 수 있나.
▷1주택자라면 9억원 넘는 고가 주택이 아닌 경우 지역별 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 임차보증금 반환에 쓸 주택담보대출이 가능하다. 고가 주택은 1주택자가 해당 주택에 살기 위한 목적일 때만 대출을 허용한다. 반면 2주택자라면 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출을 신청하지 못한다. 다만 기존 주택 1채를 팔겠다는 내용을 증빙하면 1주택자에 준해서 대출을 받을 수 있다.
―분양권도 주택 보유 수에 포함되나. 1주택자가 규제지역 내 아파트 분양권에 당첨되면 중도금 대출을 받을 수 있나.
▷분양권도 주택 수에 포함된다. 1주택 보유 가구는 기존 주택을 2년 내 처분한다고 약속하면 중도금 대출을 받을 수 있다. 2년 이내 처분 기준은 새 분양 아파트 소유권 등기가 완료된 시점이다.
―주거용 오피스텔도 주택 수 포함되나.
▷주택에 해당하지 않는다.
―기존 주택담보대출, 임대업대출의 만기를 연장할 때 강화된 기준이 적용되나.
▷단순 만기 연장은 강화된 기준이 적용되지 않는다. 다만 기존 대출 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등은 신규 대출로 간주해 강화된 기준을 적용한다.
―집단대출의 적용 기준은.
▷9월 14일부터 입주자 모집을 공고하거나 착공을 신고하는 사업장은 강화된 대출 규제를 적용한다. 9월 14일 전에 모집공고나 착공 신고가 이뤄진 사업장도 14일 이후 분양권을 전매했다면 강화된 규제가 적용된다.
―전세대출 보증 시 주택 보유 수 산정에 포함되는 주택 범위는.
▷부부 합산 기준으로 주택과 복합용도주택(상가·주택)이다. 한편 비수도권·비도시에 위치하며 20년 이상 경과된 단독주택, 85㎡ 이하 소형 단독주택, 소유자의 본적지에 소재한 상속받은 단독주택은 합산되지 않는다.
―전세대출 보증 시 분양권은 주택에 포함되나.
▷분양권은 현재 거주가 불가능하므로 전세 보증 시에는 주택으로 보지 않는다.
―전세대출 보증을 새로운 규제 시행 시점(10월 중 시행 예정) 이전부터 이용하다가 제도 시행 후 전세 계약을 연장하면 공적 전세대출 보증(주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG))도 연장이 가능한가.
▷1주택자의 경우 부부 합산 소득이 1억원을 넘더라도 종전처럼 연장받을 수 있다. 다주택자는 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 연장을 허용한다.
―주택임대사업자가 이미 받은 임대업대출 만기를 연장할 경우 강화된 LTV 규제가 적용되나.
▷대출자가 임대업을 계속 영위하면 기존 LTV 비율대로 만기 연장이 가능하다. 다만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무 인수 등 감독 규정상 신규 대출로 보는 경우에는 강화된 기준을 적용한다.
―이미 주택담보대출이 있는 주택임대사업자는 투기지역 내 주택 취득 목적의 신규 주택담보대출을 금지하고 있다. 주택 취득 목적이 아닌 대출은 가능한가.
▷주택 취득 목적이 아닌 임대주택 개·보수 등 운전자금 성격 임대업대출은 가능하다. 다만 용도 외로 쓴다면 대출을 즉각 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한할 예정이다.
―제조업·주택임대업 등 복수사업자 등록증을 보유한 사업자가 제조업 영위 목적으로 주택담보대출을 신청하는 경우에도 LTV 규제 대상인가.
▷LTV 규제 대상이 아니다. 다만 해당 사업자가 이 주택담보대출을 제조업 영위 목적으로 사용하지 않을 경우 대출을 즉각 회수하고, 사업자대출을 최대 5년간 제한한다.
[김동은 기자 / 이승윤 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]