강남 재건축까지 `꿈틀`…곳곳서 신고가

↑ 4월 다주택자 양도세 중과 이후 가격이 떨어졌다가 최근 1대1 재건축 등 이슈와 `똘똘한 한 채` 바람을 타고 다시 가격이 오르고 있는 서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [매경DB]

재건축 초과이익환수제 시행과 다주택자 양도세 중과 등 각종 규제로 주춤했던 강남 재건축 시장이 다시 꿈틀거리고 있다. 다주택자 양도세 중과가 시행된 4월 이후 수억 원씩 떨어졌던 가격은 회복세를 보이거나 오히려 신고가를 경신하는 곳도 속속 나오고 있다. 다만 가격 상승세가 '반짝 상승세'에 그칠지 계속 지속될 수 있을지는 이달 실거래량에 따라 좌우될 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
24일 개포동 공인중개업소에 따르면 작년 7월 12억원에 마지막으로 거래됐던 개포우성3차 전용 104㎡가 전날 16억원에 팔렸다. 1년 만에 4억원 오른 가격이다.
매도인이 이 매물을 시장에 내놓은 지는 몇 달 됐지만, 그동안 재건축 부담금에 대한 우려와 재건축 사업에 대한 의구심 때문에 문의가 많지 않았다. 그러나 6월 말부터 문의가 밀려 들어오기 시작했고, 7월 들어 실거래가 이뤄졌다.
개포우성3차는 입주 35년차 405가구 규모 아파트로, 개포경남과 개포현대1차와 함께 통합 재건축을 추진 중이다.
이 아파트에 관심을 보이는 사람들은 개포우성3차가 통합 재건축을 추진하고 있어 시간이 오래 걸려도 재건축 후에는 1000가구 이상 매머드급 단지로 탈바꿈할 수 있다는 점, 강남권에서는 아직 가격이 나쁜 편이 아니라는 점을 매력으로 보고 있는 것으로 알려졌다.
좀처럼 재건축에 속도를 내지 못해 4월 양도세 중과 시행 후 큰 폭으로 가격이 떨어졌던 강남구 대치동 은마아파트 역시 전용 76㎡ 매물이 역대 최고가인 16억3000만원에 거래된 것으로 알려졌다. 이 면적 타입은 연초만 해도 당시 신고가인 16억1000만원을 기록했지만, 4월 이후 매수세가 뚝 끊기더니 5월에는 13억9700만원까지 가격이 하락했다.

이후 소폭 회복세를 보여 지난달 14억7000만원, 이달 14억9000만원에 팔리다가 최근 1억5000만원 가까이 뛴 16억3000만원에 거래됐다. 인근 공인중개소 관계자는 "은마가 강남 재건축의 대표주자 같은 곳이라 부침이 컸지만 최근 재건축 논의가 활발하게 진행되고 1대1 재건축 얘기까지 나오면서 매수자가 다시 몰리고 있는 상황"이라고 설명했다.
재건축 초과이익환수제에 대한 부담과 다주택자에 대한 각종 규제로 움츠러들었던 재건축 시장이지만, 초과이익환수제는 준공 후 시장 상황에 따라 매겨지기 때문에 현재 산출된 예상 부담금이 실제 납부액과 차이가 날 수 있다는 점이 많이 알려졌고, 각종 규제에도 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 커지면서 다시 입지 좋은 재건축이 뜨고 있는 것으로 풀이된다.
특히 공시가격이 15억원 이하(실거래가 20억~25억원 선) 1주택자는 종합부동산세를 비롯한 보유세 인상 영향을 크게 받지 않는다는 점에서 입지가 좋고, 미래 재건축이 완료되면 단지 규모가 꽤 큰 강남권 재건축에 다시 관심이 쏠리는 것이다.
송파구 잠실동 잠실주공5단지도 반등을 시도하는 모습이다. 이 아파트 전용 82㎡는 최근 18억1000만원에 거래가 완료됐다. 이 면적·타입이 거래된 것은 지난 3월이 마지막이었다.
매물은 간간이 나왔지만 양도세 중과 이후 호가가 확 떨어졌으며, 그럼에도 불구하고 사려는 사람은 없었는데 7월 들어서만 거래 3건이 성사되며 매수세와 가격이 모두 회복 중인 것으로 분석된다. 잠실주공5단지에 다시 매수세가 붙은 이유로는 다른 재건축 단지에 비해 상대적으로 진행 속도가 빠르고, 잠실에서 마지막 남은 한강변 대단지이며, 종부세를 비롯한 보유세 인상이 단행돼도 세금 부담이 크지 않은 공시가격 15억원 이하 주택이라 '똘똘한 한 채'로 가치가 있다는 점 등이 종합적으로 작용했다. 13층 매물은 18억1000만원에 거래돼 기존 최고가인 19억9000만원에는 미치지 못하지만 조금씩 회복하는 모습이다. 현재 호가는 19억원대 이상에 형성돼 있다.
새 아파트 가격이 너무 오르다 보니 상대적으로 저렴하면서 미래 가치가 높은 재건축으로 관심이 쏠리는 것이라는 분석도 있다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "강남 신축 전용 84㎡ 가격이 20억원을 돌파한 상황에서 아직 그 지점에 미치지 못한 재건축 아파트가 메리트가 있다고 생각할 수 있다"면서 "각종 규제 속에서 거래가 활발하다거나 예전과 같은 추격매수 상황이 나올 것이라고 보긴 어렵지만, 좋은 입지를 가진 대규모 재건축 단지에 대한 수요는 있을 것"이라고 말했다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원도 "지금 강남 재건축을 매수하는 사람들은 단기 시세 상승에 따른 차익을 보는 것이 아니라 실제 거주하면서 최소 10년 후 미래 가치를 보는 실수요자들"이라고 진단했다.
[박인혜 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]