"보유세 인상으로 집값 안정될 것…한강변은 여전히 매력"

◆ 하반기 부동산시장 전망 ◆

강남 집값을 잡기 위한 정부의 전방위적 규제 여파로 강남 부동산 시장이 조정국면에 돌입한 가운데 전문가들이 꼽는 유망 지역도 바뀌고 있다.
이번 조사에서 향후 1년간 주택 가격이 가장 많이 상승할 것으로 예상되는 지역을 묻는 질문에 응답자의 37%가 영등포·마포·용산·성동·광진구 등 '서울 한강변'이라고 답했다.
반면 '강남4구(강남·서초·송파·강동)'라는 응답은 17%에 그쳤다. 강남4구는 지금껏 실시한 조사에서 항상 유망 지역 1위를 차지했으며 다주택자 양도소득세 중과에 맞춰 실시한 직전 조사 때에도 48%로 한강변(32%)을 웃돌았다. 양도세 중과 이후 거래가 끊기고 강남 재건축 아파트 중심으로 시세가 하락하는 등 가시화하고 있는 시장 충격이 반영된 판단으로 풀이된다.
한강변과 강남4구의 뒤를 이어서 서울권역이 높은 응답률을 차지했다. 도심지역(11%), 서남권(8%), 동북권(5%), 서북권(5%) 등의 순이었다. 서울이 아닌 지역을 꼽은 비율은 17%에 불과했다. 서울 집값의 상승 가능성만 따진 절대평가에서는 1분기 대비 부정적인 의견이 늘었지만 타 지역과의 상대평가에서는 여전히 서울의 매력도를 높게 본 것이다.
반면 집값 상승률이 가장 저조할 것으로 예상되는 지역으로는 지방 중소도시라는 응답이 43%로 가장 많았고 부산, 대구, 광주 등 광역시급 지방 대도시가 22%로 뒤를 이었다.
이 같은 응답은 시장이 조정 국면에 접어들수록 실수요가 많은 서울로 쏠림 현상이 가속화할 것이라는 세간의 전망과 일맥상통하는 부분이다.
한국감정원이 발표하는 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 지난달 27일 기준 서울은 0.1% 오른 반면 지방은 0.12% 하락했다. 정부의 양도세 중과 여파로 서울 상승률은 6월 초 0.02%까지 축소됐지만 이후 회복되는 추세다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "주택 수요에 비해 공급이 부족한 서울은 앞으로도 가격이 상승할 가능성이 높지만 수도권을 비롯한 지방은 보합 또는 하락할 가능성이 높다"고 전망했다.
내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들의 적정 매수 시점에 대해서는 의견이 분분했다. '올해 하반기'라는 응답이 30%로 가장 많았지만 내년 상반기(22%), 내년 하반기(20%), 후년 이후(20%) 등 다른 의견도 적잖은 응답률을 기록했다. 전문가들도 적정 매수 시점에 대해 통일된 의견을 낼 수 없을 정도로 시장 불확실성이 높다는 뜻으로 해석된다.
김세원 내외주건 이사는 "지금 같은 상황에서 실수요자들은 정부 정책이나 투자자들의 움직임에 휘둘리지 말고 기본에 충실해야 한다"며 "본인의 자금조달능력을 확인하고 구매를 원하는 지역의 시장 흐름을 모니터링한 후 적절한 구매 시점을 결정해야 한다"고 조언했다.
여유자금을 굴리는 투자자에게 유망한 투자처로는 '신축 아파트 청약'이라는 응답이 41%로 가장 많았다. 재개발 주택(16%), 중소형 빌딩(11%), 기존 아파트(8%), 재건축 아파트(6%) 등이 뒤를 이었다.
하지만 서울은 지난해 8월 투기과열지구로 지정됨에 따라 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 청약에서 당첨되려면 청약가점이 높아야 한다. 유주택자는 무주택기간 항목에서 높은 점수를 받을 수 없으므로 당첨되기가 쉽지 않다. 이처럼 로또를 만들어내는 정부의 분양가 규제가 집값 안정화에 미칠 영향에 대해서는 응답자 중 70%가 '도움이 안 될 것'이라고 예상했다.
초과이익 환수제, 안전진단 요건 강화 등 재건축 규제가 집값에 미치는 영향에 대해서는 과반수가 비판적이었다. 48%가 '신축 아파트 공급을 저해해 오히려 집값 상승을 부추긴다고' 응답했으며 19%는 '별 도움이 안 될 것'이라고 전망했다. '집값 안정에 도움이 될 것'이라는 응답은 25%에 불과했다.
■ 설문에 참여해 주신 분들
강은 지지옥션 팀장, 강은현 EH경매 대표, 고종완 한국자산관리연구원장, 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 구명완 엠디엠플러스 대표, 김규림 자본시장연구원 선임연구원, 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 김규철 한국자산신탁 대표, 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장, 김돈상 롯데건설 마케팅본부장, 김성제 코람코자산신탁 동향분석팀장, 김세원 내외주건 이사, 김승배 피데스개발 대표이사, 김연화 IBK기업은행 부동산팀장, 김형근 NH투자증권 애널리스트, 김혜현 알투코리아투자자문 이사, 문관식 부동산 칼럼니스트, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 박천규 국토연구원 연구위원, 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원, 방송희 주택금융공사 연구위원, 백준 J&K도시정비 대표, 서정렬 영산대 부동산학과 교수, 손상준 도우I&D 대표, 손재영 건국대 부동산학과 교수, 송인호 KDI 연구위원, 신용상 금융연구원 선임연구위원, 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장, 심교언 건국대 교수, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 양지영 양지영R&C연구소 소장, 유재기 공인중개사협회 이사, 윤지해 부동산114 책임연구원, 이남수 신한금융투자 부동산팀장, 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장, 이명수 미래에셋생명 부동산 수석 컨설턴트, 이상우 유진투자증권 애널리스트, 이준용 한국감정원 시장분석연구부장, 이창무한양대 교수, 임성환ABL(구 알리안츠생명) WM센터장, 임채우KB국민은행 수석부동산전문위원, 정동섭 딜로이트안진 전무, 조영무 LG경제연구원 연구위원, 주원 현대경제연구원 경제연구실장, 최창욱 건물과사람들 대표, 허윤경 건설산업연구원 연구위원, 홍영석 대림산업 분양팀 부장, 황규완 하나금융경영연구소 수석연구원, 황덕규 나이스신용평가 실장 ※가나다순
[정순우 기자 / 김강래 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]