로또 막으니 땅값 급등…`점포주택 용지` 딜레마

↑ 영종하늘도시에 조성되고 있는 점포 겸용 주택용지 전경. [사진 제공 = LH]

지난해 '로또 열풍'이 불었던 점포 겸용 단독주택용지가 추첨에서 경쟁입찰 방식으로 바뀐 후 청약 거품이 '확' 빠졌다.
수천 대 1에 달했던 경쟁률이 10대1 내외로 '뚝' 떨어진 것. 정부가 우려하던 '투기' 바람은 잦아들었지만 낙찰가율이 예정가의 최고 2배까지 치솟아 땅값이 대폭 상승했다.
1일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH가 올 들어 5월 28일까지 진행한 점포 겸용 단독주택용지 총 6개 지구 207필지(총면적 5만7016㎡)의 평균 경쟁률은 11.3대1, 평균 낙찰가율은 136%로 나타났다. 점포 겸용 단독주택용지는 지난해 말까지 추첨 방식으로 토지가 공급됐지만 올 들어 경쟁입찰 방식으로 변경됐다. 기존에는 청약 신청금 500만원만 있으면 누구나 청약이 가능했지만 올해부터는 경매처럼 더 높은 가격을 써낸(입찰금액 5% 신청금 선납) 사람이 낙찰받게 됐다.
점포 겸용 단독주택용지는 저층에 상가를 짓고 위층에는 주택을 지을 수 있다. 저층 상가에서 임대수익을 거두거나 본인이 직접 가게를 운영할 수 있어 수익형 부동산으로 인기가 치솟았다. 지난해 11월 공급된 원주기업도시 내 점포 겸용 단독주택용지는 평균 2154대1, 최고 7035대1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 낙찰된 용지는 수억 원 웃돈이 붙어 거래돼 '로또 청약' 열풍이 불었다.
LH 관계자는 "공급 방식이 경쟁입찰로 바뀌자 외지인들의 투자 목적 청약 거품이 빠지면서 경쟁률 자체가 많이 안정화됐다"고 설명했다. 공급 방식 변경뿐 아니라 전매제한 강화도 한몫한 것으로 보인다.
공공택지 내 단독주택용지는 소유권 이전등기 때까지 원칙적으로 전매가 금지되지만 공급받은 가격 이하로 전매가 허용돼 왔다. 하지만 올해부터는 단독주택용지를 공급 가격 이하로 전매하는 것도 금지됐다. 부동산업계 관계자는 "그동안 공급받은 가격 이하로 판 것처럼 다운계약서를 작성하고 실제로는 높은 가격에 팔아 전매 차익을 챙기는 경우가 적지 않았다"고 지적했다.

'묻지마 청약'이 줄면서 투기 바람은 꺼졌지만 땅값이 너무 치솟아 예전처럼 수익을 내기 쉽지 않아졌다. 지난 3월 입찰한 원주 태장 4개 필지는 낙찰가율이 146%, 정읍 첨단지구 3개 필지는 149%, 5월 15일에 입찰한 대구 국가산단의 35개 필지는 135%를 기록했다. 예정가보다 1.35~1.5배 가격에 낙찰된 것이다.
대구 국가산단의 한 필지는 공급 예정가가 1억7249만원이었는데 2배 이상 비싼 3억7948만원에 낙찰됐다. LH는 기본적으로 예전 추첨 방식일 때 감정가로 토지를 공급했는데 경쟁입찰 방식 예정가도 감정가와 동일하다. 실질적으로 땅값이 예전보다 많이 올랐다는 얘기다.
지역과 건축 방식에 따라 편차가 있지만 예전 추첨 방식에서는 200~250㎡ 규모 작은 필지는 2억~3억원에 구입해 건축비(3.3㎡당 500만~600만원) 3억~4억원 등을 투자하면 총 5억~7억원으로 연 6~7% 내외 투자수익을 얻는 게 가능했다. 그러나 이제 땅값만 최소 4억원 많게는 6억~7억원이 소요돼 투자수익을 거두는 게 사실상 힘들어졌다.
땅값과 건축비를 포함하면 최소 10억원 이상 '뭉칫돈'이 필요해 실수요자 부담만 크게 늘어나면서 부자들의 전유물이 된 것 아니냐는 지적도 나온다. 서용식 수목건축 대표는 "대부분 점포 겸용 단독주택용지가 지방과 수도권 근교에서 공급되는데 그 정도 목돈을 들여 투자하더라도 수익성을 맞추기 힘들 것"이라며 "땅값과 건축비 등 초기 투자 비용이 많아지면서 당초 수요층이었던 은퇴생활자들이 넘보기 힘들어졌다"고 말했다. LH가 공급하는 일반상업용지 낙찰가율은 170% 내외다. 점포 겸용 단독주택용지가 상업용지보다 수익성이 훨씬 낮다는 점을 고려하면 LH가 공급하는 점포 겸용 단독주택용지 가격이 너무 치솟은 것 아니냐는 지적도 나온다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "청약 과열은 막았지만 결론적으로 땅값이 치솟아 점포 겸용 주택의 높은 가격도 그대로일 것"이라며 "투기 차단 목적이라면 전매 제한 강화와 불법 전매 감시 강화 등의 수단이 있는데 가격 안정 효과는 없이 실수요자 부담만 키우는 쉬운 방식을 택한 것"이라고 지적했다.
[이지용 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]