[알쏭달쏭 부동산] 권리금, 상가임대차보호법으로 보호 받을 수 있나

↑ 명동 상가 모습 [사진 강영국 기자]

Q. 저는 3년 동안 커피숍을 운영했습니다. 약 59㎡(18평) 규모 매장에 권리금 6000만원이 들어갔고, 보증금 500만원에 매월 50만원을 상가주인에게 임대료로 지불했습니다. 하지만 개인 사정이 있어 얼마 전 계약기간 만료를 앞두고 점포주인에게 계약해지를 요구했어요. 얼마 지나지 않아 새로운 임차인이 나타났고 인테리어와 각종 커피기계 등 시설 투자비 정도인 5000만원만 달라고 했어요. 1000만원가량 손해를 감수해야 하지만 워낙 경기침체가 심한 상황이라 더 달라고 말할 수 없었어요. 새 임차인도 만족스러워 하길래 그대로 계약을 진행키로 하고 점포주인에게 얘기하니 무슨 이유 때문인지 권리금(시설비) 회수를 반대하더군요. 저는 투지한 권리금을 받을 수 있을까요?
A. 얼마 전 까지만 해도 권리금은 형태가 없는 무형의 재산으로 법의 보호를 보호 받지 못했습니다. 기존 임차인과 새임차인 간에 합의만으로 인해 권리금이 발생했으며 법의 테두리 밖에 있었기 때문입니다. 하지만 2013년과 2015년 각각 상가임대차보호법이 개정되면서 보증금은 물론 권리금도 보호를 받을 수 있게 됐습니다. 다만 권리금의 상세내용과 형성과정, 효력 등 내용이 대부분 빠져있고 단순히 권리금을 보호한다는 취지의 법조항만이 삽입된 상황이라 분쟁은 여전합니다.
상가임대차보호법 제10조4 제1항에는 '임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다'고 명시돼 있습니다.
임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 기존 임차인에게 배상해야 합니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 위 질문자는 본인이 원하는 권리금 전액은 아니어도 임대인이게 일부는 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

↑ 명동 상가 모습 [사진 강영국 기자]

Q. 저는 2013년 11월 1일부터 2015년 10월 31일까지 계약을 하고 현재 점포를 운영 중입니다. 점포 입주 당시 기존 임차인에게 권리금으로 4000만원을 지불했습니다. 점포인에게는 보증금 6000만원에 매달 300만원의 임대료를 주고 있습니다. 얼마 전 점포주인이 계약기간 만료일까지만 영업하고 점포를 비워달라고 하더군요. 그런데 제 가게의 경우 환산보증금이 초과하기 때문에 상가 임대차 보호 대상이 아니라는 것을 알게 됐습니다. 5년간 임대차기간(계약갱신청구권)을 주장할 수 상황인데 권리금까지 못 받게 되는 건가요?
A. 상가임대차보호법 제2조 제3항에 따르면 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다. 따라서 단독적으로 임대인에게 계약생신을 요구할 수 있습니다.
2015년 이후에는 보증금을 초과하는 임차인에게 대항력도 인정해주고 있습니다. 2015년 5월 13일, 동법 제2조제3항의 개정으로 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 대항력 등에 대한 규정을 적용하고 있습니다. 이 규정은 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.
대상 건의 계약시기(2013년 11월)를 봐서는 계약갱신청구권은 인정될 것으로 보여집니다. 하지만 대항력은 주장할 수 없습니다. 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약하거나 갱신된 임차권만 보증금이 초과되더라도 대항력은 물론 계약갱신청구권 모두를 인정하고 있기 때문입니다.
#. 임차인은 2014년 3월 임대인과 상가건물임대차 계약을 체결했으며 지난해 8월 상가 건물이 매매돼 임대인이 변경됐습니다. 계약만료 시기인 2017년 3월이 지난 후 임대인은 계약 기간이 종료됐다며 점포를 비워 줄 것을 요구했습니다. 계약만료 전 임차인이 계약갱신을 요청하지 않아 계약이 갱신되지 않았다는 겁니다. 임차인들은 임대인이 계약갱신을 거절한다는 의사표시가 없으므로 계약은 묵시적 갱신됐다고 주장하며 나가기를 거부하고 있습니다.
임대인은 '계약기간 만료 통보가 없는 한 계약기간은 3개월 연장되는 것으로 한다'라는 적은 임대차계약서 특약사항을 근거로 임차인의 주장이 맞다 하더라도 계약만료 전 통보를 했으니 점포를 비우라고 주장했습니다.
이 사안에 대해 법원은 임차인의 손을 들어줬습니다. 법원은 임대인의 청구를 모두 기각하고 소송비용도 원고가 부담하도록 했습니다. 임차인 승소 이유로 법원은 상가건물 임대차보호법 제15조는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'는 규정을 들었습니다.
대한민국은 사인간의 계약에서 '계약자유의 원칙'의 적용을 받습니다. 계약 당사자간 특약은 계약서상 일반적인 내용보다 우선시 됩니다. 그럼에도 위 판례는 특약(계약)보다 법률을 우선시 했습니다. 그 이유는 상가임대차보호법의 제정 목적이 상가임차인의 보호이기 때문입니다. 임대인들의 불합리한 요구를 계약서에 명시하고 그 내용을 무조건 따라야 한다면 이 법은 유명무실해지고 맙니다. 따라서 이 법은 강행규정으로 정해 법률이 우선시 하도록 한 것입니다.
즉 동법 제15조에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하면 효력이 없지만 반대로 유리한 경우에는 효력이 발생할 수 있습니다. 설사 임대인에게 불리한 약정이라도 효력 발생에는 영향이 없습니다. 이 법에서 임대인은 약자가 아니기 때문입니다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]