개포8단지, 가점 60 넘으면 중소형 노릴만

■ 올 최대어 이달중 분양…현명한 청약전략은?

올해 상반기 최대어로 꼽히는 서울 강남구 일원동 개포주공8단지 재건축 '디에이치자이 개포'가 3.3㎡당 평균 분양가 4243만원으로 주택도시보증공사(HUG)의 승인 관문을 넘어섰다.
강남구청과 협의 과정에서 변동될 가능성이 있지만 4200만원대는 유지될 것으로 보인다. 인근 아파트 분양권 시세가 3.3㎡당 5000만원을 훌쩍 넘고 있어 당첨만 되면 '로또'라는 이야기가 벌써부터 나온다.
그러나 단지의 장단점이 분명한 만큼 분석이 필요하다. 1900여 가구 대단지에 커뮤니티시설과 연도형 상가 등이 잘 갖춰졌고 분당선 대모산입구역과 3호선 대청역을 낀 더블 역세권인 데다 학군이 좋다는 것은 장점이다.
일반 아파트에 비해 높은 340%대 용적률로 동간 간격이 좁아 쾌적성이 떨어지고 분양가가 일반 아파트로는 역대 세 번째로 높은데 향후 분양하는 개포주공1단지나 4단지에 비해 상대적으로 선호도가 낮다는 점은 단점이다.
높은 인기만큼 절대 가격도 높은 곳이기 때문에 자신의 가점과 자금 여력 등 상황을 종합적으로 잘 분석한 후 청약을 넣어야 한다. 가점 고려 없이 무작정 넣으면 당첨 자체가 되지 않고, 당첨됐다고 해도 자금 마련 계획이 잘 세워져 있지 않으면 당첨 포기가 돼 5년간 재당첨 금지에 걸리는 상황에 맞닥뜨릴 수 있다.
가점 60점이 넘는 사람은 100% 가점이 높은 순으로 당첨자를 정하는 전용면적 63㎡·76㎡·84㎡ 등 중소형에 도전해 볼 만하다. 작년 9월 분양한 개포시영 재건축 '래미안 강남 포레스트'의 전용 59㎡ 당첨자 가점 평균은 68.5점이었다.

디에이치자이 개포는 래미안 강남 포레스트보다 지하철역 접근성 등 입지 등은 더 낫다는 평가가 많지만, 당시 래미안 강남 포레스트는 중소형 분양 물량이 23가구밖에 안 됐다. 반면 디에이치자이 개포의 중소형 일반분양은 전용 63㎡ 188가구, 76㎡ 238가구, 84㎡ 772가구로 총 1198가구나 된다.
산술적으로 보면 50배가 넘는다. 개포주공8단지가 원래 공무원연금공단이 소유하던 것을 시공사인 현대건설과 GS건설 등이 통으로 사들여 재건축해 조합 물량으로 빠질 게 없기 때문이다. 래미안 강남 포레스트 당첨권 가점보다 조금 점수가 낮아도 물량이 많은 만큼 가점 60점 이상이라면 중소형을 노려볼 만하다.
가점이 낮다면 중소형을 포기하고 대형으로 가는 게 낫다. 대형은 분양 물량 50%를 추첨으로 가린다. 디에이치자이 개포는 대형 평형 분양 물량도 492가구로, 100가구도 채 안 되는 다른 강남권 재건축에 비하면 상당히 많은 편이다.
하지만 디에이치자이 개포의 분양가는 면적과 관계없이 9억원을 넘는다. 9억원 이상 분양 아파트에 대해선 '원칙적으로는' 중도금 대출이 안 된다. 하반기부터 과거와 달리 총상환능력비율(DSR)로 대출 한도를 정하게 되면서 급할 경우 신용대출을 끌어다 쓰는 것도 어려워지는 만큼 자금 여력이 있어야 안심하고 청약할 수 있다는 뜻이다.
만약 중도금 납부를 위한 자금 조달 계획이 마련되지 않은 상태에서 당첨됐다 중도 포기한다면 5년간 재당첨 금지라는 큰 불이익을 피할 수 없다.
이로 인해 디에이치자이 개포에서도 부적격 또는 미계약 등으로 잔여분 추첨에 상당한 물량이 나올 가능성이 높다. 작년 9월 청약을 받은 래미안 강남 포레스트도 미계약분 물량이 전체 일반분양의 20%에 달하는 40여 가구나 됐다. 가점이 낮거나, 청약통장이 없는 사람이라면 이때를 노려보는 것도 방법이다.
결국 '자금 여력이 있는 무주택자'와 '청약통장이 없는 부자'만 강남 핵심 단지를 가져가 '금수저 청약'이 될 것이라는 평가가 나온다. 무주택 기간이 긴 사람 중에서 자금 여력이 중소형 기준 6억~8억원, 대형 10억원이 있는 사람 자체가 그렇게 많지 않을 것이라는 예상과 함께 결국 잔여분 추첨으로 가면 '금수저'나 부자만 이익을 보는 구조가 아니냐는 이야기다.
이를 방지하기 위해 시공사 측이 자체 보증으로 중도금 중 일부 금액이라도 대출받을 수 있도록 연결하는 방안을 검토하고 있다. 현대건설 관계자는 "9억원 이상 고가 주택은 원칙적으로 중도금대출이 안 되지만, 건설사가 자체적으로 금융사와 함께 중도금 집단대출을 받을 수 있도록 하는 방안을 고민하고 있다"고 설명했다.
[박인혜 기자 / 정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]