[단독] 정부 임대등록 따랐는데…稅혜택 역차별

■ 민간임대 장기보유공제 논란

작년 정부의 다주택자 임대등록 활성화 대책 이후 임대등록사업자가 급속히 늘고 있는 중이지만 발표했던 세제혜택이 '반쪽'이라는 불만이 커지고 있다. 정부는 대책 발표 당시 "다주택자들이 단기가 아닌 장기로 임대하도록 유도하겠다"고 밝힌 바 있다. 그러나 현재 단기임대사업자들이 장기임대등록으로 임대기간을 연장할 경우 기존 임대기간을 절반밖에 인정해 주지 않아 총 8년을 임대해도 세제혜택이 '확' 줄거나 추가로 2년 이상 임대를 더해야 하는 상황이다.
23일 국토교통부 및 부동산업계에 따르면 4년 단기임대주택 등록자들이 8년 준공공임대주택으로 돌릴 경우 장기보유특별공제 기간을 계산할 때 기존 임대기간의 절반만 인정받고 있다.
사정은 이렇다. 애초 정부는 장기임대주택 등록을 활성화시키겠다며 준공공임대주택에 양도세 중과·종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 줬다. 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제율도 70% 이상으로 대폭 높여주겠다고 밝혔다.
장기보유특별공제 제도는 3년 이상 보유한 토지나 건물을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도다. 장기보유자에게 혜택을 줘 건전한 부동산 투자행태 내지 소유행태를 유도하려는 장치다. 일반 주택은 기간에 따라 최소 10%에서 30%까지 공제를 받을 수 있지만 임대사업 등록 후 8년 이상 임대할 경우 70%까지 공제받는다. 애초 국토부는 "기존 단기임대사업자들이 8년 임대로 전환하면 기존 임대 기간을 인정하고 세제혜택도 줄 것"이라고 밝힌 바 있다.
국토부가 기존 임대기간을 100% 인정해 '세제혜택'을 100% 못 주는 것은 준공공임대주택 장기보유특별공제 혜택을 명시한 조세특례제한법 때문이다. 해당 법령에 "민간임대주택을 준공공임대주택 등으로 등록하는 경우 임대한 기간의 절반에 해당하는 기간을 준공공임대주택 등의 임대기간에 포함하여 산정한다"고 규정돼 있다. 임대등록 활성화 대책으로 세제 혜택은 발표됐지만 후속조치가 아직 원활히 이뤄지지 않은 셈이다.
수년 동안 단기임대를 해왔던 임대사업자와 다주택자들 불만이 커질 수밖에 없다. 장기보유특별공제 기간을 모두 인정받았을 때와 절반만 인정받았을 때 양도소득세 차이가 상당하기 때문이다. 예를 들어 7억원에 집을 사서 8년 후 10억원에 팔려는 A씨가 있다고 가정하자. A씨는 처음엔 4년 단기임대사업자로 등록했다가 4년째가 됐을 때 세제 혜택을 받기 위해 8년 준공공임대사업자로 전환했다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장 시뮬레이션에 따르면 앞의 4년을 모두 장기보유특별공제 받을 경우 세금은 1735만8000원이다. 양도차익 3억원 중 70%(2억1000만원)를 특별공제 받아 실제 양도소득과세표준은 8750만원으로 내려가기 때문이다. 2년만 인정받을 경우에는 계산식이 복잡해진다. 8년 준공공임대주택이 아니기 때문에 다주택자가 일반주택을 8년 보유한 경우 받던 장기보유특별공제(24%)에 민간임대주택 추가공제율을 더해 30%(9000만원)만 특별공제가 가능하다. 결국 양도소득과세표준이 2억750만원이 돼 세금은 6539만5000원에 이르게 된다. 누진세가 적용되는 양도소득세 체계상 양도소득이 더 늘어나면 장기보유특별공제에 따라 변하는 세금 차이는 더욱 커지게 된다.
장기임대로 계속 임대사업을 이어가려던 다주택자들은 황당하다는 반응이다. 종부세 합산 배제나 양도세 중과 배제 등 다른 혜택은 처음부터 준공공임대사업자로 등록했을 때나 중간에 전환했을 때나 차이가 없다.
유일하게 장기보유특별공제만 임대인정기간이 '절반'으로 깎인다. 만일 준공공임대사업자에게 주어지는 장기보유특별공제를 온전히 70%까지 받고 싶다면 2년을 추가해 8년 임대기간을 채워야 한다. 사업자들 입장에선 멀쩡하게 4년간 임대사업을 하고도 2년을 '울며 겨자 먹기'로 더 임대해야 하는 셈이다.
정부의 임대사업등록 활성화 대책은 전·월세상한제를 적용받는 준공공임대주택의 임대료 연 5% 이내 인상 개시 시점이 언제부터냐를 놓고도 혼란이 일어난 바 있다. 국토부는 문제점을 인식하고 기획재정부에 수정을 요청한 상황이다.
기재부 관계자는 "국토부에서 이 조항을 바꿔달라는 요청을 받았다"며 "오는 3~4월쯤 조세특례제한법을 일괄 수정할 때 검토해 볼 생각"이라고 설명했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]