"재건축 사면 수억 더 필요"…매수 위축 노려

■ 국토부, 서울 재건축 초과이익 부담금 예상치 제시

↑ 재건축이 완료된 후 초과이익환수제가 적용될 예정인 잠실주공5단지 전경. [매경DB]

정부가 강남 재건축 초과이익환수제 대상 아파트를 조사해 단지별 부담금 추정액을 밝힌 것은 처음이다. 부동산 업계에선 정부가 최근 2주 사이에 강남 재건축 아파트를 집중적으로 압박하는 상황과 같은 맥락으로 보고 있다.
박선호 국토교통부 주택토지실장이 지난 10일 "5월에 재건축 부담금 내역이 통보될 것"이라고 밝히고 다음날 김동연 경제부총리가 전방위 세무조사를 지시하고, 18일엔 김현미 국토부 장관이 재건축 연한·안전진단 강화를 시사했다. 이번 시뮬레이션은 '재건축 대못'인 부담금 위력을 미리 밝혀 '잘못 투자했다간 망할 수 있다'는 경고 메시지를 보낸 것으로 해석할 수 있다.
세무조사·현장단속까지 겹쳐 '집중 포격'으로 보일 만큼 정부가 강남 재건축에 대해 압박하는 이유는 최근 강남 집값만 이상 과열 현상을 빚고 있기 때문이다. 특히 국토부는 강남 중에서도 재건축 아파트 거래가 시세 상승을 주도하고 있다고 판단하고 있다.
국토부에 따르면 작년 12월 주택매매 거래량은 7만2000건으로 전월보다 4.7%, 전년 동월 대비로는 17.5%나 줄었다. 그런데 유독 강남4구 거래량은 3147건으로 2017년 11월(2553건)보다 무려 23.3% 늘었다.
국토부 관계자는 "강남 공인중개업소들이 '재건축 부담금은 과거에도 거의 부과되지 않았고 앞으로도 그렇게 될 것'이라며 수요자들을 현혹하고 있다"며 "정부 입장에선 예정대로 집행할 계획이어서 소비자들에게 현실을 미리 공개할 수밖에 없다"고 발표 배경을 설명했다.
하지만 추정액이 계산 방법에 따라 변동치가 크고, 국토부가 해당 단지 이름과 산출 근거를 밝히는 것을 거부해 논란이 작지 않다. 정부가 재건축 시장 과열을 막기 위해 서둘러 내놓은 예상 부담금인 만큼 '거품'이 끼어 있다는 관측도 있다. 실제 부담금은 더 적을 수 있다는 것이다.

재건축 부담금은 추진위원회를 구성해 재건축 사업을 시작한 시점부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 개발 비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액(초과이익)을 기반으로 계산된다.
개시 시점 주택가액은 공시가격 기준이다. 공시가격은 매년 국토부에서 1월 1일 기준으로 공시하기 때문에 이미 정해져 있어 논란거리가 없다. 철거비, 공사비, 조합운영비 등을 합한 개발 비용도 거의 예측이 가능하다.
문제는 종료 시점까지 오른 집값과 해당 지역의 평균 집값 상승분이다. 실제 부담금 부과 시 적용되는 종료 시점 주택가액은 일반분양분은 일반분양가 합계, 조합원분은 준공 시기 공시가격 합이다. 국토부 산출에 들어간 단지들은 일반분양 가격이 정해지지 않았고 조합원분은 준공 시기에서야 공시가격이 정해진다.
이번 시뮬레이션에 사용된 미래 주택가격은 지금까지의 집값 상승률이 지속된다고 가정한 뒤 세운 정부의 예측치라는 얘기다.
해당 지역 정상 주택가격 상승분도 시작 시점 주택가액에 사업 기간 중 시·군·구 단위의 지역 평균 집값 상승률을 적용해 계산한다. 앞으로 금리 인상이 예고된 데다 집값도 정부의 잇단 규제로 어떻게 움직일지 예측이 어려워 불확실성이 높을 수밖에 없다.
국토부 관계자는 "어차피 5월에는 시·군·구의 추정액이 통보되고 이때도 산출 방법이 다르지 않다"고 해명했다.
국토부는 단지 이름을 밝히지 않은 이유에 대해선 "재산권과 직결된 예민한 사항이고 산정 과정을 일일이 공개할 경우 해당 단지 추정이 쉽게 가능하다"고 밝혔다.
정부의 강남 재건축 아파트에 대한 잇단 압박이 공급 부족을 더욱 심화시켜 시장을 왜곡시킬 수 있다는 지적도 제기된다. 재건축 연한·안전진단 강화에 부담금 예상액까지 통지되면 재건축 사업을 미루는 조합이 늘어날 가능성이 높기 때문이다.
특히 재건축 연한 연장은 강남보다 비강남권의 아파트들이 피해를 볼 가능성이 높다. 국토부와 서울시 집계에 따르면 서울에 1987~1991년 준공돼 30년 안팎이 된 아파트는 24만8000가구로 이 중 강남 3구 아파트는 3만7000가구다. 전체의 14.9% 수준에 불과하다. 나머지 85%인 21만1000가구는 강남 3구가 아닌 지역의 재건축 아파트였다.
[이지용 기자 / 손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]