전문가 10인의 6.19대책 분석 `근본원인은 공급부족`

문재인 정부가 첫 부동산 정책인 6·19 부동산 대책을 발표한 지 한 달이 되어간다. 당시 정부는 집값 급등의 원인을 투기수요로 보고, 이를 차단하면서도 경기침체를 초래할 위험은 피하는 '핀셋 규제'라고 대책을 규정했다. 청약·대출·재건축 규제 등 카드를 골고루 사용해 분양시장으로 들어오던 투자수요를 차단하고, 서울 등 일부 지역의 과열 분위기를 진정시키겠다는 뜻이었다. 그렇다면 시장의 평가는 어떨까. 매일경제신문은 부동산 시장 전문가 10명에게 6·19 대책의 효과를 어떻게 판단하는지 의견을 물었다.
우선 전문가들은 '강남 집값 과열'을 잡겠다는 정부의 의도는 잘 통하지 않았다고 진단했다. 10명 중 6명이 '효과 없다'고 답했고, 나머지 4명도 '상승세를 억제하는 수준에 그쳤다'고 밝혔다.
6·19 대책이 효과가 없었다고 판단한 근거는 주택 수요와 공급 중에서 수요 한쪽만 틀어막았기 때문에 시장을 장기간 안정시키지 못했다는 점이다. '서울 새 아파트 공급부족→실수요 및 투자수요 증가→분양권·재건축 아파트 급등'으로 이어진 가격 상승의 고리에서 수요만 막다보니 일시적인 제어효과에 그쳤다는 것이다.
박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "강남 아파트가 오른 이유는 공급부족에 저금리, 재건축 본격화가 얽혔기 때문"이라며 "수급문제가 해결되지 않아서 대책 효과가 크지 않았던 것"이라고 진단했다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "강남 등 일부 지역 집값이 쉽게 잡히지 않을거란 점은 정부도 미리 알았을 것"이라며 "6·19 대책은 정부가 시장에 개입할 수 있다는 신호를 주는 정도였다"고 해석했다.
대책이 '어느 정도 효과가 있었다'고 밝힌 고종완 한국자산관리연구원장도 "6·19 대책은 중상(中上) 수준이라 시장을 근본적으로 안정시키기엔 한계가 있었다"며 "다만 앞으로의 집값 추이는 두고 볼 필요가 있다"고 밝혔다.
정부는 서울 집값 급등이 공급문제와 연관성이 없다고 선을 긋고 있다. 하지만 주택보급률, 노후도 등 지표는 다른 측면을 보여주고 있다. 통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률(주택수를 가구수로 나눈 수치)은 96%에 불과한 반면, 20년 이상 된 주택은 72%에 이르는 것으로 나타났다.
'투기세력이 억제됐냐'는 질문엔 전문가들 의견이 엇갈렸다. 3명이 '그렇다'고 답한 반면, 4명이 '아니다'라고 밝혔다. '좀 더 지켜봐야 한다'는 식으로 말한 사람도 3명이나 됐다.
일반적으로 부동산 업계에선 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등 대출을 조이는 것이 투자수요에 대한 해결책이라고 여긴다. 김세원 내외주건 이사는 "대출 규제가 단기적으로 투자수요 억제엔 효과가 있다"며 "가수요를 잡기엔 괜찮았을 것"이라고 판단했다.
하지만 요즘 시장 상황은 이론대로만 움직이지는 않는 모습이다. 서울에서는 재건축과 기존아파트를 가리지 않고 수요가 몰리고 판교나 송도 등 일부 수도권 신도시·택지지구에서는 오피스텔 시장 등으로 풍선효과가 나타나고 있다. 전문가들은 이런 현상이 일어난 까닭에 대해 최근 서울 등 일부 지역의 고전세가율을 근거로 들었다. 전세가격이 높다보니 전세를 끼는 이른바 '갭투자'에 유리한 환경이 조성되고, 대출규제만으로 투기수요를 막기엔 한계가 있다는 것이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "서울 등 전세가율이 70%에 육박한다면 실거주 수요가 탄탄하다는 뜻"이라며 "이런 상황에선 대출규제가 아무리 들어가도 투자수요를 완전히 잡기 어렵다"고 설명했다.
앞으로의 추이를 좀 더 신중하게 지켜봐야 한다는 입장도 있었다. 정부가 투기과열지구 등 '강한 카드'를 꺼내지 않았기 때문에 투자수요 이동을 함부로 예측하면 안된다는 설명이었다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "시장 유동자금이 주택시장에 이동할 수 있는 경로는 아직 남아있다"면서도 "정부가 투기세력 억제를 내세웠지만 정말 강한 규제책은 나오지 않았다"고 말했다.
서울 부산 등 일부 지역에서 나타난 분양시장 과열 억제에 대해서도 의견이 엇갈렸다. 하지만 전문가 대부분이 '분양시장 양극화'는 더욱 심해졌다는 의견을 내비치기도 했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "경쟁률이 높게 나오는 곳과 낮게 나오는 곳이 명확히 갈린다"며 "서울은 일반 분양물량이 많지 않은데다 최악의 경우엔 '전세를 놓으면 되지'라는 생각이 퍼져있는 것 같다"고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "인기 있는 일부 지역에만 사람들 관심이 높고, 나머지는 전혀 그렇지 않은 상황"이라며 "지역 구분하지 않는 일률적인 분양시장 규제책은 오히려 역효과를 가져올 수 있다"고 내다봤다.
[손동우 기자 / 용환진 기자 / 이윤식 기자]