내 집 마련 시 대출 필수…DSR 본격 시행 전 알아야할 것은

대한민국 사람이라면 누구나 꿈꾸는 것이 있다. 바로 ‘내 집 마련’이다. 하지만 나이가 들수록 그 꿈을 이루기 위해서는 넘어야 할 문턱의 높이에 매번 좌절하기 일쑤다.
주변에서 짠돌이라고 비아냥거려도 꿋꿋하게 돈을 모았건만 수중의 돈으로는 집은커녕 방 한 칸 마련하기도 벅찬 것이 현실이다. 게다가 정부는 각종 부동산 규제책을 쏟아내고 금융권도 집단대출(중도금 대출) 심사를 강화하고 있어 내 집 마련만을 위해 달려온 실수요자 입장에서는 ‘산 넘어 산’이다.
내 집 마련할 때 대출이 필수인 시대다. 까다로워지고 높아지는 대출 장벽을 보다 낮추기 위해서 알아야 할 사항들을 신혼부부인 철수 씨와 영희 씨의 대화를 통해 알아봤다.
◆ 주택담보 대출금리보다 높은 아파트 집단대출 금리…4%대까지 올라

↑ 은행별 집단대출(중도금 대출) 금리 현황[자료제공: 한국주택협회]

철수 : 뉴스 봤어요? 아파트 집단대출 금리가 주택담보 대출 금리보가 높다고 하네요. 시중은행의 평균금리가 1월 기준 지난 9월보다 0.61%나 올라 3.76%더라고요.
영희 : 그러게요, 높게는 연 4%대까지 올랐다니 대출 문턱이 더 높아지겠어요. 분양이 끝났는데 아직도 금융기관과 중도금 집단대출 협약을 못 맺은 단지도 있다니 계약자들이 당황스럽겠어요. 철수씨 형님도 올 가을에 분양 받은 아파트로 입주하신다던데 문제 없을까요?
철수 : 다행히 형님네가 입주할 아파트는 중도금 대출 협약이 끝났다고 들었어요. 요즘처럼 금융기관에서 아파트 집단대출을 기피하는 때에 다행이죠. 하지만 이런 현상이 계속되면 이자만 올라 계약자들의 심적고통만 가중될 수 있어 걱정입니다.
영희 : 한국주택협회에서 발표한 걸 들어보면 중도금 집단대출 협약을 체결하지 못한 사업장 규모가 약 9조원에 달한다고 하네요. 더구나 중소·중견건설업체는 금리수준이 훨씬 높으니 부담이 될 수밖에요. 이렇게 집단대출 금리가 상승하는 원인이 정부가 가계부채가 증가하는 원인을 집단대출로 보고 있기 때문이라죠?
철수 : 맞아요. 지난해 시행한 ‘가계부채대책’으로 난항을 겪고 있다고 할 수 있어요. 특히 형네처럼 새 아파트 분양 중도금 집단대출이 규제대상이 되고 있어요. 상황이 이렇다 보니 금융권에서도 조건이 까다로워져 계약률 등을 따지는 등 리스크 관ㄹ를 강화 할 수밖에요.
영희 : 내 집 마련이 갈수록 어려워지겠네요. 예전에는 아파트 계약자들에겐 비교적 순조롭게 집단대출이 가능해서 중도금, 이주비, 잔금 등을 치렀는데 말이죠. 지금은 만약 건설사가 취급은행과의 거래가 성사되지 않으면 계약자들이 스스로 해결해야 하는 거잖아요.
◆ 집단대출 불가시 더욱 부각되는 개인신용 관리 중요성
철수 : 그렇죠. 중도금을 내야 하는데 시행사가 취급은행을 구하지 않으면 그 피해는 고스란히 계약자들의 몫이죠. 때문에 사전에 미리 시행사를 통해 ‘중도금대출 확약 여부’를 확인해야 해요. 일반적으로 분양상담을 할 때 이러한 대출관련 내용을 계약자들에게 알려줘야 하는데 이러한 부분이 제대로 이뤄지지 않고 있어 문제가 되고 있어요.
또한 집단대출 불가능 할 때는 어쩔 수 없이 개인신용을 담보로 대출을 받아야 하는데, 절차도 복잡하고 신용도에 따라서 거절될 수도 있어요. 금리가 달라지는 것은 말할 것도 없고요. 만약 중도금을 제 날짜에 마련하지 못하면 연체료까지 내야 해요.
영희 : 신용관리가 정말 중요하네요. 우리도 5년 안 내 집 마련을 해야 하니 신용관리를 더욱 철저히 해야겠어요. 철수씨 요즘은 몇 등급이에요? 결혼 전에 우리 서로 교환한 신용보고서에는 4등급이었던 것 같은데...
철수 : 아, 그렇잖아도 최근에 확인해보니 2등급이더라고요. 결혼 전에는 카드연체를 종종했는데 결혼하고 나서는 연체를 전혀 하지 않았어요. 게다가 건강보험이나 국민연금 등의 비금융정보 거래 내역을 신용평가기관에 등록했더니 이런 부분들이 상승 요인으로 작용했나봐요.
영희 : 신용등급 관리만 잘 해도 대출받을 때 한도와 금리 혜택이 많으니 방심해서는 안 되겠어요. 신용관리 잘 하는 것 외, 내 집 마련 준비 시 알아야 할 사항이 있나요?
◆ DTI→DSR로 바뀌는 대출심사, 그 차이는?
철수 : 우리가 대출을 받을 때 금융회사에서는 대출을 해 줘도 되는지 여부를 심사를 하잖아요. 앞으로는 그 심사 방식이 DTI에서 DSR로 바뀌니 DSR에 대해 알아 둘 필요가 있어요.
영희 : DSR이요? 뉴스에서 2019년부터는 모든 유형의 대출에 DSR을 적용한다고 듣긴 했지만 무슨 말인지 생소하고 어려워요.
철수 : DTI(Debt-to-Income Ratio)는 ‘총부채상환비율’로 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자)상환액이 차지하는 비율을 뜻해요. 그리고 해당 대출건 외 다른 대출은 이자상환 부담만 반영되요. 반면 DSR(Debt Service Ratio)은 ‘총부채원리금상환비율’로 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환부담을 반영하기 때문에 차주의 상환능력을 측정하는 면에서는 DTI보다 DSR이 깐깐한 셈이죠.
영희 : 아, 그렇게 되면 DTI냐 DSR이냐에 따라 갚아나가야하는 수치가 달라지겠네요?
철수 : 그렇죠. 좀 더 자세히 예를 들어볼게요. 연봉 4000만원을 받는 A씨가 주택을 3억원에 매수할 때 1억원은 자산으로, 2억원은 주택담보대출(대출금리 3%/20년 상환계획)을 받았어요. 그리고 A씨는 기존에 마이너스통장 1억원을 4%대에 이용하고 있었고요. 이 경우의 위의 산정방식에 따라 DTI는 43%, DSR은 56%가 적용돼요.
영희 : DSR을 적용했을 때의 수치가 상대적으로 높네요. 똑같은 대출임에도 불구하고, 어떤 방식으로 상환하느냐에 따라서 DTI와 DSR이 달라지니 대출상환계획을 세우는 것도 전략이 필요할 것 같아요.
철수 : 뿐만 아니라 본격적으로 DSR이 적용되면 대출이 더 까다로워져요. DSR개념 자체가 대출 신청자가 전 금융회사에 보유하고 있는 모든 대출의 원리금 상환에 대한 지표이기 때문에 DTI를 적용할 때보다 대출한도가 줄어들 수 있어요.
영희 : 그럼, 어떤 부분을 주의해야 할까요?
철수 : 많은 분들이 사용하는 마이너스통장 발급을 받을 때도 계획을 잘 세워야 해요. 왜냐하면 사용하지 않아도 마이너스 통장의 한도만큼 이미 대출받은 것으로 간주돼 대출한도가 감소하거든요. 또한 주택구입 등 큰돈을 대출 받아야 할 계획을 세우고 있다면, 기존의 대출규모를 줄이려는 노력을 보다 적극적으로 하는 것이 중요해요. 물론 절대 연체는 안되요. 연체는 신용도 하락의 주요 원인이므로 대출을 받을 사람은 조금이라도 저금리로 이용하는 것이 이익이니 ‘연체 없는 대출상환’이 생활화되면 좋겠죠.
영희 : 네. 우리도 지금부터 더 아껴서 대출 규모를 줄여 DSR규제에 대비해 불이익 받는 일이 없도록 해야겠어요.
[디지털뉴스국]