`핀셋규제`라더니…6·19대책 이후 양극화 심화

문재인정부 첫 부동산 정책인 6·19 부동산 대책 이후 서울과 지방의 집값 양극화 현상이 심해지고 있다. 서울 아파트 가격은 3주 연속 상승했고 상승폭도 대책 발표 전 수준으로 회귀했다. 반면 지방 집값은 대책 발표 이후 줄곧 하락세다. '핀셋규제'를 표방한 6·19 대책의 '무용론'이 나오는 이유다.
13일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 이달 10일 기준 서울 아파트 매매가격은 일주일 동안 0.14% 올랐다. 6·19 대책 이후 3주 연속 상승하며 오름폭도 점점 커지고 있다.
특히 강남4구는 단속에 몸을 사리던 중개업소들이 지난주부터 문을 열고 거래가 재개되자 일제히 상승폭이 확대됐다. 서초구가 0.08%에서 0.14%로 늘었고, 강남구는 0.02%에서 0.1%로 5배 늘었다. 송파구는 0.03%에서 0.11%로, 강동구도 0.02%에서 0.08%로 각각 상승폭을 키웠다.
반면 지방 아파트값은 일부 호재가 있는 지역을 제외하고는 6·19 대책 이후 3주 연속 하락세가 이어졌다. 충남(-0.13%), 경북(-0.08%), 울산(-0.05%) 등이 큰 폭으로 떨어지며 지방 하락세를 이끌었다.
전문가들은 6·19 대책이 맥을 잘못 짚어 침을 놓았다고 평가한다. 서울 주택가격 상승은 수요에 비해 공급이 부족한 수급 불균형 문제인데 6·19 대책은 '부동산 투기'를 원인으로 규정하고 분양권 전매제한·대출규제·재건축 주택 수 제한에 초점을 뒀다는 것이다.
익명을 요구한 금융권 부동산 담당 PB는 "부동산 과열의 원인과 정부의 6·19 대책에 '교집합'이 없었다"고 진단했다.
감정원은 지난 12일 하반기 부동산 시장을 전망하며 "거주 수요가 많은 서울은 하반기 강남 4구에 대규모 재건축 이주가 예정돼 있어 상승폭이 확대될 것"이라면서도 "수도권 외곽 및 지방은 수요 대비 대규모 신규 아파트 입주가 예상돼 하락세를 보일 것"이라고 밝혔다.
특히 올해 서울주택 거래 중 외지인의 비중이 19%로 지난해 17%보다 더 늘어난 것으로 집계됐다. 이에 대해 감정원은 서울 집값 상승의 한 이유로 지방에서 서울 주택을 구입하는 '투자수요' 때문이라고 해석했다. 감정원 관계자는 "지방 사람들이 서울 주택을 매입하기보다 실수요 중심으로 시장이 재편된다면 공급부족 문제는 없다"고 말했다.
하지만 부동산 시장 전문가들의 생각은 다르다. 문재인정부가 집값 안정을 내세우며 부동산 규제를 강화할수록 강남 부동산은 부동산 경기 하락 때도 '안전자산' 역할을 할 것이란 심리 때문에 전국에서 수요가 몰린다는 것이다.
지방 부동산을 정리해 강남에 '똘똘한' 부동산을 소유하는 게 낫다는 '자산 재균형' 현상이 나타나고 있다는 것이다. 문재인정부가 도시재생 '뉴딜'을 공약으로 내세우며 5년간 50조원을 투자하겠다고 밝혔지만 아직 구체적인 움직임이 없어 시장의 자금은 서울, 특히 '강남 재건축'에 베팅하는 모습이다.
결국 정부가 적절한 부동산 대책을 통해 집값이 안정될 것이란 믿음을 주지 않는 한 강남 재건축으로의 자금쏠림 현상은 막기 힘들고 양극화도 심해질 것이란 전망이다.
실제 정부의 부동산 대책 이후 소폭 하락했던 강남 재건축 가격도 회복되는 모양새다. 개포주공1단지에서 전용 84㎡를 배정받은 전용 41㎡ 물건의 경우 한 달 전 12억원이던 가격이 단속 직후 11억8000만원으로 살짝 떨어졌지만, 최근 다시 12억원으로 올랐다.
이제 시장의 관심은 정부의 추가 규제에 모아지고 있다. 강남 집값이 계속 오를 경우 정부가 투기과열지구 지정을 할 것인지, 또 지정했을 때 과연 강남 집값이 잡힐 것인지 아니면 더 오를 것인지가 관건이다.
정부가 강남을 투기과열지구로 지정해도 강남 부동산은 살아남을 것이란 '강남불패론' 인식은 여전히 강하다. 강남을 주 타깃으로 한 11·3 부동산 대책도 뚫었고 문재인정부의 6·19 대책은 오히려 강남에 제한했던 청약조건 규제를 서울 전역으로 넓혀 강남 규제가 상대적으로 약해졌다는 평가도 나온다. 또한 '강남 집값'을 잡으려던 노무현정부 주택정책 실패에 따른 학습효과도 투자자들의 뇌리에 박혀 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부규제로 단기적인 효과가 나타날 수 있지만 공급 정책 없이는 시장이 안정될 수 없다"면서 "더구나 6·19 대책은 단기 효과도 못 본 유명무실한 정책"이라고 평가했다.
[김기정 기자 / 정순우 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]