전국 각지에서 리스크 줄이기 나선 지역주택조합들

[뉴스&와이] "아이고 할머니, 울지 마세요. 환불규정 없는 조합 가입서로는 계약금을 돌려받기 힘들어요." 울먹이는 실수요자와 이를 달래는 직원의 모습은 서울 동작·영등포구 등 구청 주택과에서 흔히 볼 수 있는 풍경이다. 2014년 이후 부동산 시장이 활기를 띠면서 우후죽순으로 들어선 지역주택조합(지주조합)은 소비자 권리의 사각지대라는 언론의 비판을 거세게 받은 후 국민권익위원회 조사를 거져 주택법 개정까지 이뤄졌다.
시행사들이 토지 확보도 해놓지 않은 채 사업 진행에 관한 정보 공개·조합원 탈퇴·환불 규정 없이 조합원을 모집한 후 인당 수천 만원의 계약금만 받고 사업에서 손을 떼는 식의 행태가 빈번히 일었다. 2014~2016년 국민신문고에 접수된 지주조합 피해 민원은 200건이 넘는다.
이처럼 투자자와 실수요자들 사이에서 '먹튀'라는 비난을 받던 지주조합이 최근 하나둘 달라지고 있다. 오는 6월 지주조합 소비자 권리보호강화 규정(조합원 모집 시 지자체 신고 의무화·지자체장 신고 수리 거부 가능·조합 탈퇴 및 환급 청구 가능)을 담은 개정 주택법 시행을 앞두고 자체적으로 사업 리스크 줄이기에 나선 것이다. 대표적인 것은 경기도 의정부시 녹양역세권 도시개발사업지구의 '녹양역 SKY59' 주상복합이다. 지하 6층~지상 59층 8개동에 전용 65~138㎡형 총 2581가구 초고층 대형 단지로 들어서는 이 단지는 시행사가 'MSLR(Maximize Safety Lower the Risk)' 방식을 택했다. MSLR는 기존 지주조합과 다르게 토지가격과 실시계획인가 지구단위계획을 확정한 후 조합원을 모으는 방식이다.
충남 '아산온양 어반팰리스' 시행사는 조합원이 내는 분양가에 비해 추후 집값이 떨어지면 계약금(분양가의 15%)을 모두 돌려주고 동시에 계약금에 대한 이자를 연 10% 금리로 지급한다는 조건을 내세웠다. 나중에 조합이 결성되지 못하면 가계약금 200만원에 20만원을 더해 돌려준다는 조건도 붙었다. 광주에서는 북구 운암동 '모아미래도 아트힐' 지주조합이 책임준공제를 내걸었다. 시공사인 모아건설이 예정일까지 책임지고 공사한다는 것으로, 정해진 기간까지 아파트가 지어지지 않으면 계약자가 낸 업무추진비를 포함한 계약금 전액을 환불해준다.

사람들이 말도 많고 탈도 많은 지주조합에 관심을 가지는 가장 큰 이유는 시세보다 10~30%가량 싼 가격에 내 집 마련을 할 수 있기 때문이다. 조합원들이 시행사와 조합을 꾸린 후 직접 사업자가 되어 땅을 산 후 아파트를 지어 입주하는 식이다 보니 비용 절감이 이뤄진다. 애초에 지주조합은 1977년 '집 없는 서민의 주거안정'을 취지로 도입된 제도다. 대신 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택(전용 85㎡ 이하)을 가진 사람만 조합원 자격을 가진다.
가격 부담이 덜하고 나름의 리스크 개선 작업도 이뤄지지만 소비자 입장에서는 사업 절차에 대한 이해가 필수다. 사업은 '조합설립-사업계획승인-착공-준공-입주·조합해산' 순으로 이뤄진다. 대부분의 조합원 모집은 조합 설립 단계에 이뤄진다.
사업계획승인을 받았다 해도 추가 비용 발생 가능성 등을 따져봐야 한다. 토지매매계약 단계에서 토지 매입가 상승으로 인해 추가 부담금이 발생할 수 있다. 개정 주택법은 6월 3일 이후 주택조합 업무대행 계약을 체결하는 경우부터 적용되기 때문에 기존 사업장에 관심이 있다면 옥석 가리기가 필요하다. 국토부에 따르면 작년 지주조합 사업계획승인은 49건(총 2만3029가구)으로 2015년(28건·1만6479가구)에 비해 큰 폭으로 늘었다.
승인을 받았다고 사업이 끝까지 진행된다는 보장도 없다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "추가 부담금을 둘러싼 갈등으로 인해 땅값이 비싼 서울에서는 사업이 좌초되는 경우가 많다"며 "일반분양 단계에 이르러서야 리스크가 줄어든다"고 말했다. 조합원들의 분양계약은 부담금을 결정하는 총회가 통과된 후 이뤄지고 나머지는 일반분양으로 전환되어 시장에 나온다. 한 시행사 관계자는 "지역주택조합 중 일반분양 단계까지 간 사례는 10% 선으로 토지계약이 비교적 정해진 인·허가를 위해 사전협의를 거친 사업장들"이라며 "청주 흥덕 코오롱 하늘채나 송도 포레스트 카운티 정도가 성공 사례"라고 말했다.
[김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]