[재테크 풍향계] `노후대책 블루칩` 상가 투자의 노하우

평균 수명 '100세 시대'가 코 앞으로 다가왔다. 늘어나는 수명이야 반갑지만 정년(60세)을 채우고 퇴직한 뒤에도 40년을 살아가야 하는 '반퇴시대'를 마냥 좋을 수 만도 없는게 현실이다. 이에 부동산을 임대하고 따박따박 월세를 받는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 수익형부동산 중에서도 맏형격인 상가가 노후대책의 블루칩으로 부각하고 있다. 특히 상가는 지난해 11.3대책의 규제 대상에서도 제외됐다.
상가 세입자들은 임차기간을 보통 5~7년 이상으로 길게 잡는다. '단골' 확보가 중요하기 때문이다. 장기 임대차 계약을 체결하면 상가 투자자 입장에서도 좋다. 중개수수료 등 부대비용을 줄일 수 있어서다. 또 주인이 도배나 하자·보수를 해야 하는 주택이나 오피스텔과 달리 세입자가 직접 인테리어를 도맡아 하기 때문에 신경 쓸 게 별로 없다. 특히, 종합부동산세 대상에서 빠져있어 과세부담이 적고, 경기가 좋아져 상권이 살아나면 매입가격에 웃돈을 붙여 되팔아 시세차익도 볼 수 있다.
하지만 상가투자는 초기자금이 많이 들고, 동일한 지역의 상권이라도 업종과 상품에 따라 수익률 차이가 극명, 투자하기 전에 따져봐야 할 게 많다. 그럼, 상가 투자를 함에 있어 주요 체크 포인트는 뭘까.
먼저 투자를 할 지역의 상권을 꼼꼼히 체크하고 주변 상가 임대료 수준이나 공실률을 파악해야 한다. 현재뿐 아니라 과거 임대료도 조사해 두면 임대료 변동 추이를 알 수 있다.

◆테마상가·쇼핑몰은 '대중교통'이 관건
테마상가, 쇼핑몰 등 대규모 소매점은 소규모 단위로 소액투자자를 유치하는 방식을 취한다. 이 곳에 투자할 때 우선적으로 고려해야 할 점은 젊은 세대가 편리하게 접근할 수 있는 지하철, 버스 등 대중교통이 발달돼 있어야 한다.
이 곳의 특징은 매출이 높아 임대료와 매매가격이 높다. 투자 시 중심상가 중에서도 역세권 상가에 투자하는 것이 좋다.
◆근린상가는 '주차시설' 꼼꼼히 따져야
근린상가는 일반상업지 또는 준주거지역에 건축되는 상가로 택지지구 내 상업용지나 일반 대로변에 위치한다. 따라서 단지 내 상가와 필연적으로 경쟁관계에 있을 수밖에 없어 '목'의 중요성은 단지 내 상가보다 더 높다. 아파트 단지 내 상가는 입주민이라는 기본적인 배후 수요가 있지만 근린상가는 유동인구에만 의존해 공실 위험이 크기 때문이다.
지하철역이나 버스 정류장이 가깝거나 공원 등 휴게 시설이 있으면 안성맞춤이다. 특히, 역세권으로 향하는 도로변이 가장 좋은 데 요즘은 도로변을 따라서 길게 뻗은 상가(스트리트몰)가 인기다. 도로변에 마주한 전면이 넓어 유동인구를 흡수하기 유리하고, 전시효과도 톡톡히 낼 수 있기 때문이다.
신도시 내 근린상가 투자 시 눈여겨 봐야 할 부분은 주차시설이다. 식당이나 쇼핑시설을 찾는 고객은 우선적으로 주차시설이 잘된 곳을 선호하는 경향이 짙다. 향후 상권이 커질 경우 주차시설 미비로 상가 건물 가치 상승에 제약을 받을 수 있다.
◆ 상가 투자 초보자는 '단지 내 상가부터'
상가 투자 경험이 없는 사람은 상대적으로 안정적인 아파트 단지 내 상가를 투자할 것을 권한다. 단지 입주민이 배후 수요층을 형성하기 때문에 상가 임차인이 꾸준하기 때문이다.
아파트 단지 내 상가 투자 시에는 입주가구 대비 상가 비율을 우선적으로 따져봐야 한다. 배후 수요가 넉넉해도 상가가 많으면 입점 업종이 겹치고 임차인을 구하기 어려울 수 있다. 아파트 단지 상가는 최소 1000세대 이상의 단지를 대상으로 하고, 전체 상가 면적이 가구당 1㎡를, 100가구당 1개 점포를 넘지 않은 것이 좋다.
대부분 입점 업종이 생활밀착형이라 주변에 대형마트가 들어설 예정인 곳은 피하는 것이 좋다. 아울러 전용 85㎡ 초과 중대형보다 85㎡ 이하 소형이 많은 단지가 유리하다. 중대형 아파트 입주자의 경우 50대 이상의 부모세대와 20대 이하의 자녀 구성비율이 높은데 이 경우 50대 이상은 주로 백화점, 20대는 시내 중심상업지에서 소비하는 빈도가 높기 때문이다.
만약 부동산 투자 경험이 있다면 상가주택을 짓는 것도 괜찮은 방법 중 하나다.
보통 1층에 상가, 2~3층에 원룸을 들이고 4층에 직접 거주하는 경우가 많다. 거주와 임대수익을 한꺼번에 노릴 수 있는 것이 매력적이다. 기반시설이 잘 갖춰진 택지지구가 안정적이다.
재테크 전문가들은 "노후 대비용 상가 투자는 수익성보다 안정성에 무게중심을 두고, 대출은 매입가격의 최대 35~40%선이 안전하다"고 입을 모은다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]