행복주택의 `착한` 전월세율

사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 주거 안정에 필요한 경제적 준비가 안 된 계층을 위해 도입된 공공임대주택인 '행복주택'. 시세보다 20~40% 저렴한 임대료와 최장 10년 거주 등 다양한 장점이 있지만 알려지지 않은 숨은 매력이 있다. 바로 전월세전환율이다.
전월세전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 보증금 1000만원을 월세 5만원으로 전환한다면 연간 월세는 60만원이므로 전월세전환율은 6%다.
일반적으로 민간 임대주택 시장에서 전월세전환율은 보증금을 올릴 때나 내릴 때나 동일하게 적용한다. 하지만 행복주택은 보증금을 올릴 때와 내릴 때 적용하는 전환율이 다르다. 올릴 때는 6%가 적용돼 그만큼 월세 부담이 줄어들고, 내릴 때는 4% 월세가 늘어난다. 기본 보증금이 5000만원이고 월세가 30만원인 경우를 가정해보자. 월세 부담을 낮추기 위해 보증금을 3000만원 올린다면 월세는 15만원 감소하게 된다. 반면 목돈이 없어 보증금을 3000만원 낮춘다면 증가하는 월세는 10만원에 불과하다.
이 같은 전월세전환율 설계는 서민 월세 부담을 최소화하려는 목적도 있지만 입주민들로 하여금 목돈을 모으게끔 동기부여를 하는 측면도 있다. 모은 돈을 보증금으로 묻어둔다면 6%의 수익을 올리는 것과 다름없기 때문이다. 국토교통부 관계자는 "행복주택은 입주자의 임대료 부담을 줄이고 젊은 입주자들의 저축을 유도해 향후 더 좋은 집으로 옮겨갈 수 있는 주거사다리 역할을 한다"며 "이 때문에 전월세전환율도 최대한 입주자 부담을 낮추는 방향으로 설계했다"고 설명했다.
한국감정원 조사에 따르면 지난해 10월 기준 전국 전월세전환율 평균은 6.6%였다. 당시 임대차보호법상 전월세전환율 상한선은 5%였는데 전국 17개 광역자치단체 중 전월세전환율 상한선이 지켜진 곳은 단 한 곳도 없었다.
행복주택과 함께 현 정부의 대표적 임대주택 사업인 뉴스테이(기업형임대주택)도 착한 전월세전환율을 자랑한다. 지난해 11월 분양한 인천 서창2지구 뉴스테이 전용면적 74㎡의 경우 보증금 6000만원이 월세 16만원으로 전환된다. 전월세전환율은 3.2%로 현재 상한선인 4.75%보다 낮다. 국토부 관계자는 "뉴스테이는 공공 성격이 있는 만큼 사업자들에게 전월세전환율 상한선을 가급적 지키게끔 권고하고 있다"고 말했다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]