[정인택의 부동산돋보기] 인천 청라지구 탄생 배경은 중동경기 침체?

작년까지 김포신도시와 더불어 미분양 적체지역 중 하나였던 청라지구가 기지개를 펴고 있다. 지난해 말부터 친시장 부동산 정책과 수요자 매수심리가 살아나면서 수도권을 중심으로 온기가 돌기 시작한 것.
덕분에 초기 분양가 대비 1억원 넘게 떨어졌던 마이너스 피는 거의 정상 수준으로 올라왔고, 미분양도 거의 마무리된 것으로 집계됐다. 게다가 올해 초 GS건설이 신규 공급한 자이더테라스는 성공적으로 분양을 마무리하기도 했다.
이런 청라지구가 본격적으로 만들어지기까지 주된 배경에는 중동경기 침체가 있었다는 것을 알고 있는가.
1970년 후반 중동경기의 침체로 인해 중동에 진출한 건설업체의 인력과 장비가 철수하게 되자, 정부는 국내 건설업체에 미치는 영향을 최소화하고 국가안보차원의 식량증산을 목적으로 해외진출기업의 중장비를 면세로 도입토록 했다.
이에 민간기업이 참여하는 간척사업 방침이 확정, 1978년 8월 16일 동아건설은 김포간척지를, 현대건설은 서산간척지(1만5409ha)를 맡게 됐다.

↑ 청라국제도시 조감도 [출처 인천경제자유구역청]

동아건설은 1980년 1월 14일 3800ha에 대해 공유수면매립면허를 얻고 사업에 착수해 1988년 2월 10일 간척지 북측부분 2075ha을 수도권 쓰레기매립장으로 양도했다. 1991년 1월 8일 총 매립면적 1649ha에 대해 준공인가를 얻어냈다.
이 후 동아건설은 1998년 6월 농림부에 김포간척지 1223만㎡ 중 661만㎡를 첨단공단, 관광용지로 용도변경하고 나머지 562만㎡는 국가에 헌납한다는 의견을 제시했으나, 농림부는 기업특혜라는 이유로 거부했다.
결국 동아건설이 외환위기 시기에 구조조정대상이 되자 김포간척농지는 1999년 8월 20일 농어기반공사에 의해 6335억원에 매입됐다. 농업기반공사는 김포간척농지에서 일부 영농을 실시했지만 연간 600억원이라는 막대한 금융비용이 특별회계로 발생하는 문제점이 있었다.
이에 재정경제부는 김포매립지의 현안문제를 해소하고 동북아 비즈니스 중심지로 개발하기 위한 적임자로 한국토지공사를 사업시행자로 선정하고 사업 참여를 요청했다. 토지공사는 조성비용의 부담을 최소화하기 위해 사업타당성을 면밀히 검토했다.
검토 후 건설교통부, 농림부, 환경부, 인천광역시 등 관계기관과 지속적으로 협의했다. 그 결과 대규모의 국제금융․ 위락도시를 개발한다는 정부의 정책에 부응해 김포매립지와 인접한 청라매립지 및 사유지를 함께 개발하기로 했다.
정부는 2002년 7월 25일 1610만㎡의 김포매립지와 주변지역 182만㎡(청라매립지 99만㎡, 사유지 83만㎡)을 포함해 총 1792만㎡를 개발하되, 이중 1603㎡는 한국토지공사가 공영개발하고 188만㎡는 농업기반공사에서 첨단 화훼단지를 조성하는 내용의 김포매립지 개발방안을 발표했다.
인천시 서구 경서동, 원창동, 연희동 일원에 위치한 청라지구는 총 면적은 1777만 1000㎡으로서 사업시행자는 한국토지공사(94.7%), 한국농어촌공사(2.3%), 인천시(3%. GM대우에 연구개발시설용지로 임대)이었다.
2005년 8월에는 청라지구 1-1단계 실시계획승인을 시작으로 본격적인 사업에 착수했다.
그해 10월 10일 사유지 보상에 착수했고, 11월 4일 최초로 공동주택지 공급공고를 했다. 2006년 4월 20일 부지조성공사에 착수했으며 2012년 12월에 준공했다.
청라지구는 지역적 특성을 최대한 살려 금융관련 국제업무 기능을 입지하고, 배후 지역을 위한 주거지를 개발하며 위락 및 스포츠시설, 화훼단지조성을 통한 국내외 관광객의 휴식공간을 조성해 업무·주거·문화·레저가 복합된 비즈니스 중심지 건설을 목표로 했다.
단조로운 매립지 경관에 다양성을 부여해 토지이용별 성격에 따라 7개 경관권역을 구분해 각각 테마를 부여하고자 하였다. 다양성 속의 통일감 및 일체화를 통한 이미지를 강화하고자 중앙호수공원, Canal Way를 통해 경관계획의 조화를 꾀했다.
권역별로 조성될 공원은 구역별 주제에 맞는 색채와 상징물을 모티브로 다양하게 구성됐고 지구 중심인 중앙호수공원에는 시티타워를 건립할 계획이었으나, 국내외적인 시기상조와 경제상황 등으로 시티타워는 건립되지 못했다.
녹지축은 크리스탈파크, Canal Way 의 공간을 활용하고, 공촌천 심곡천 등 자연하천의 수변공원을 이용해 주변 자연환경과의 연계를 모색했다. 생활공간을 자연생태 환경과 인접시켜 살아있는 녹지공간을 적극 조성했다.
화훼단지는 대상지 북측 인천국제공항고속도로 인접지에 배치해 환경 친화적으로 조성했다. 교통체계는 인천국제공항 고속도로, 수도권 제2외곽순환 고속도로, 경인고속도로 등의 직선화 도로와 중봉로, 경명로 등 지역 간 연계도로의 합리적인 연결체계를 구축했다.
기반 시설로는 사업지구의 원활한 용수공급을 위해 지구동측 북망산 일원에 배수지를 신설해 용수를 공급하고 있다. 하수처리를 위해 공촌 하수처리장을 2016년까지 4단계에 걸쳐 용량을 8만6000㎥/일로 확장한다.

전력은 3개의 변전소를 신설해 44만 2916KVA를 공급하고 인천도시가스 컨소시엄이 사업자로 선정되어 집단에너지를 공급하고 있다. 쓰레기자동집하시설은 투입된 쓰레기가 집하장으로 자동 이송되는 관로수송시설(Clean Net)을 설치했다.
외자유치를 위한 청라지구에는 레저스포츠, 테마파크형 골프장, 국제 업무타운이외에도 국제 금융 허브(51만 5000㎡), 외국학교(13만 2000㎡), 국제과학 연구단지(53만 8000㎡) 등의 추가 외자유치 프로젝트가 진행 중이다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 이미연 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다. 현재 도시개발, 마케팅, 인력개발 등에 대한 강연을 진행하고 있다.

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