구멍가게 못벗어난 한국 리츠

↑ 서울 용산구 동자동 임대리츠 1호 현장.

리츠운용사 대표 A씨는 최근 심각한 고민에 빠졌다. 서울 구도심에 있는 대형 상가를 매입하기로 하고 자금 마련을 위한 펀딩에 나섰지만 지난해 말 리츠에 대한 취득세 감면 혜택이 사라진 탓에 적잖은 투자자들이 ‘수익률이 떨어지지 않겠느냐’며 투자를 주저하고 있어서다. A씨는 “혹시 일몰이 연장될 수 있다는 얘기를 듣고 기다렸지만 결국 투자자 유치만 힘들어졌다”며 “기존에 투자를 약속했던 기관도 결정을 돌릴 가능성이 있어 걱정된다”고 토로했다.
개인의 부동산 간접투자 활성화를 위해 탄생한 리츠(REITs·부동산투자회사)가 국내에 도입된 지 올해로 15년째를 맞았지만 아직까지 과도한 규제 탓에 ‘구멍가게’ 수준을 벗어나지 못하고 있다. 최근 정부가 임대주택과 호텔사업 활성화에 리츠를 적극 활용하기로 하고 상장 기준을 완화하는 등 일부 개선책을 내놓았지만 업계에서는 “한참 부족하다”고 입을 모은다.
현재 리츠산업의 발목을 잡는 가장 큰 걸림돌은 취득세 감면 혜택이 올해부터 사라진 것이다. 작년까지만 해도 리츠와 부동산펀드 등 부동산 투자상품에는 취득세의 30%를 감면해 줬는데 “일몰 기간을 연장해 달라”는 업계 요구에도 불구하고 정부가 세법 개정안에 관련 조항을 삭제해 올해부터는 정상적으로 과세하기로 했다. 열악한 지방자치단체의 재정건전성을 높이기 위한 불가피한 조치였다는 게 당시 주무부처인 안전행정부 주장이었다. 이 때문에 제도 일몰이 끝나기 전 영업인가를 받으려는 리츠들이 몰리면서 작년 말에는 평소보다 2배가 넘는 인가 신청이 몰리는 사태가 벌어지기도 했다. 여기에 올해 말에는 수도권 과밀억제권역에 적용하는 취득세 중과 배제 혜택도 일몰 기간을 맞아 사라질 가능성이 높다.
리츠 업계는 취득세 혜택 폐지가 수익률 악화로 이어져 결국 시장 위축을 피할 수 없을 것이라고 주장한다. 김관영 한국리츠협회장은 “세금 감면이 종료되면 수익률이 약 1~3%포인트 하락하는 것으로 나타났다”며 “결국 부동산 거래가 감소해 한창 성장 단계인 리츠 시장 침체가 염려되는 상황”이라고 말했다.
특히 최근 정부가 임대주택 공급 확대를 위해 공공기관이 50% 이상 출자한 공공임대주택 리츠에 대해선 취득세 감면을 유지하기로 한 만큼 이를 리츠 전반으로 다시 확대해야 한다는 주장이 이어지고 있다. 정부가 올해 공항과 터미널, 호텔 등 사회간접자본(SOC)과 도시기반시설 경영에 리츠가 주체로 나설 수 있도록 관련 규제를 손보기로 해놓고 정작 중요한 리츠 법인세 부과 부담은 그대로 두는 것도 문제로 지적된다.
자기관리 리츠가 자금을 모으는 데 핵심적인 상장 기준을 완화하는 것은 부처 간 엇박자 때문에 이도저도 아닌 수준으로 쪼그라들 전망이다. 당초 국토교통부는 현재 연매출액 300억원 이상인 리츠 상장 요건을 연 50억원 이상으로 완화하기로 했지만 금융위원회와 이견 탓에 결국 100억원까지만 낮아질 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “어느 정도 규모를 갖춘 리츠들의 연매출을 추산해 본 결과 50억원대인 것으로 조사됐지만 금융위 반대가 심해 목표를 조정한 것”이라고 설명했다.
전문가들은 리츠가 사무실 임대수익만 가져가는 수준에서 미국 등 선진국처럼 투자자본시장의 주체로 진화하기 위해선 현행 규제 재검토와 추가 보완책이 필요하다고 말한다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “리츠는 재건축·재개발 등 도시재생 사업에도 핵심 역할을 할 수 있다”며 이에 맞는 지원책이 이어져야 한다고 강조했다.
[김태성 기자]